Asunto-osakeyhtiön purkava lisärakentaminen ja asunto-osakeyhtiölain muutostarve

Oikeusministeriö on pyytänyt 30.1.2017 Keskuskauppakamarilta lausuntoa arviomuistiosta, joka koskee asunto-osakeyhtiölain muutostarpeita purkavan lisärakentamisen päätöksentekoprosessin helpottamiseksi. Lausunto pyydettiin antamaan sähköisesti, lausuntopalvelu.fi – sivuston kautta, vastaamalla lausunnonantajille esitettyihin kysymyksiin.

Purkavasta lisärakentamisesta puhutaan silloin, kun vanhaa rakennuskantaa puretaan ja sen tilalle rakennetaan uutta. Voimassa olevan lain mukaan purkavaan lisärakentamiseen vaaditaan asunto-osakeyhtiön osakkaiden yksimielinen päätös ja tämä on käytännössä estänyt purkavan lisärakentamisen käytön mittavan peruskorjauksen vaihtoehtona. Eniten potentiaalia purkavalle lisärakentamiselle on kaupunkiseutujen väljästi kaavoitetuille alueille rakennetuilla 1960–70 –luvun rakennuksilla, jotka ovat usein myös teknisen ja taloudellisen elinkaarensa päässä. Purkava lisärakentaminen voi toisinaan olla taloyhtiölle kannattavampaa kuin peruskorjaaminen – etenkin, jos peruskorjausta on laiminlyöty vuosikausia ja tontilla on paljon käyttämätöntä rakennusoikeutta. Kannattavuuteen vaikuttavat myös rakennusoikeudesta maksettava hinta ja uusien asuntojen markkinahinta. Lausuntopyynnössä pyydettiin arvioimaan purkavan lisärakentamisen tarpeellisuutta ja tarkoituksenmukaisuutta ylipäätään. Lisäksi pyydettiin lausunnonantajien kommentteja asunto-osakeyhtiölain muutostarpeisiin, toteutustapaan sekä muihin mahdollisiin muutostarpeisiin.

Keskuskauppakamari vastasi lausuntopyynnössä esitettyihin kysymyksiin seuraavalla tavalla:

Purkavan lisärakentamisen vaikutukset

Keskuskauppakamari piti purkavaa lisärakentamista yleisesti ottaen tarkoituksenmukaisena ja tarpeellisena keinona kehittää yhdyskuntarakennetta. Purkava lisärakentaminen on toisinaan kustannustehokkaampaa kuin mittava peruskorjaus. Vaatimus yksimielisestä päätöksenteosta saattaa usein estää hankkeen toteuttamisen purkavana lisärakentamisena, vaikka se ei kokonaistaloudellisesti ole osakkaiden edun mukaista. Purkavan lisärakentamisen hyvänä puolena on myös se, että osakas voi saada muuttuneita asumistarpeitaan paremmin vastaavan huoneiston. Purkava lisärakentaminen kohdistuu alueille, joilla jo on yhdyskuntatekninen infrastruktuuri, palvelut ja yhteydet, joten rakentamisesta syntyy vähemmän kustannuksia kuin kokonaan uusilla alueilla. Purkavalla lisärakentamisella voidaan saada aikaan tehokasta ja tiivistä täydennysrakentamista, joka osaltaan myös elinvoimaistaa alueella tarjottavia palveluita ja lisää viihtyvyyttä alueella. Riittävällä asuntotuotannolla on suuri merkitys työvoiman saannin turvaamisessa.

Keskuskauppakamarin näkemyksen mukaan purkavaa lisärakentamista tulisi olla mahdollista käyttää uudisrakentamiseen pelkkää asuntorakentamista laajemminkin. Asuin- ja liiketilarakentamisen yhdistäminen voi joissain hankkeissa olla tarkoituksenmukaista.

Lähtökohtia purkavan lisärakentamisen mahdollistavalle asunto-osakeyhtiölain muutokselle

Keskuskauppakamarin näkemyksen mukaan arviomuistiossa esitetyt toimet ovat tarpeellisia purkavan lisärakentamisen helpottamiseksi, koska muuten päätös saadaan aikaan vain hyvin harvoissa tapauksissa. Tärkeää päätöksenteon sujuvuuden kannalta on esittää tarpeelliset ja riittävät tiedot osakkaiden päätöksenteon tueksi. Näitä voivat olla esimerkiksi esimerkkilaskelmat siitä, mitä kokonaistaloudelliset kustannukset kullekin osakkaalle ovat mittavassa peruskorjausvaihtoehdossa tai purkavassa lisärakentamisvaihtoehdossa.

Keskuskauppakamari totesi, että päätöksentekoprosessissa olennaisessa osassa ovat hyvä ja avoin viestintä sekä riittävät selvitykset päätöksenteon tueksi. Arviomuistiossa ja siihen liittyvässä selvityksessä on nostettu hyvin esiin osakkaiden tiedontarpeeseen liittyviä seikkoja. Keskuskauppakamari katsoi, että purkavan lisärakentamisen juridisista toteuttamistavoista ei ole syytä säätää laissa tarkemmin. Hankkeet voivat olla hyvin erilaisia ja on tarkoituksenmukaisinta, että taloyhtiö voi valita juuri omaan tilanteeseensa parhaiten soveltuvimman tavan. Esimerkkitapaukset, hyvät käytännöt sekä tiedottaminen onnistuneista hankkeista voivat olla hyödyksi eri toteuttamistapavaihtoehtoja harkittaessa. Keskuskauppakamari totesi vielä, että taloudellisten edellytysten säätäminen laissa voi olla tarkoituksenmukaista silloin, jos määräenemmistövaatimus asetetaan hieman alhaisemmalle tasolle. Tämä ei kuitenkaan saa kohtuuttomasti hankaloittaa päätöksentekoa.

Toteutustapa ja muut muutostarpeet

Keskuskauppakamari totesi, että tässä vaiheessa hankkeen rajaus asunto-osakeyhtiölain muutokseen on tarkoituksenmukainen. Tältä osin Keskuskauppakamari kuitenkin korosti sitä, että jos määräenemmistövaatimus asetetaan liian tiukaksi, ei päätöksenteosta tule yhtään tämänhetkistä helpompaa.

  • Lausunnon saaja: Oikeusministeriö
  • Lausunnon pvm: 31.3.2017
  • Kirjoittaja: Raisa Harju
  • Titteli: Lakimies
Muokattu 4.4.2017