Kaupallinen yhteistyö: Tapahtumakumppanuus OP & Keskuskauppakamarin Suuri Kiinteistönarviointipäivä 2023.
Viimeisimpien arviotulosten mukaan arvioiden aleneminen näyttäisi rauhoittuneen laadukkaiden kohteiden osalta. Kauppojen vähyyden myötä arviointeihin kohdistuu kuitenkin edelleen epävarmuutta ja ristiriitaisia odotuksia. Tulevaisuudessa ympäristöriskien ja -tavoitteiden huomioimatta jättäminen tulevat vaikuttamaan olennaisesti kiinteistöjen arvoon ja markkina-asemaan.
Vuoden 2023 Kauppakamarin Suuren Kiinteistöarviointipäivän lähestyessä palautin tekemieni kirjoitusten ja esitysten kautta mieleen vuodentakaisia tunnelmiani arviointiin liittyen. Isossa kuvassa mielessäni ei ole tapahtunut merkittävää muutosta. Markkinoiden ja siten arvojen ja arvostusten eriytyminen on jatkunut, toimintaympäristössä on edelleen samat haasteet ja ennustettavuus on heikko.
Kuitenkin jotain on alkanut tapahtua. Yksittäisiä transaktioita on toteutunut enenevässä määrin ja ostotarjontaa on tullut markkinoille paljon.
Kauppojen vähyyden myötä arviointeihin kohdistuu edelleen epävarmuutta ja ristiriitaisia odotuksia. Eri markkinatoimijat näkevät arviot hyvin eri tavoin.
Ostopuolella olevat opportunistiset toimijat kritisoivat arvioita liian korkeiksi ja kaupankäyntiä ehkäiseviksi. Pankit ovat niin ikään kriittisiä arvioita kohtaan, ja tämä leimaa siten asennetta kiinteistöjen rahoitettavuutta kohtaan.
Pankkien sääntely ja vakavaraisuuskehikot ovat tehneet kiinteistö- ja rakennusalan rahoituksen pankeille muutenkin ahtaaksi. Rahoituksen passiivisuutta voi hyvin perustella arvioita kritisoimalla. Pesuveden mukana saattavat hyvätkin hankkeet kohdata ylivoimaisia esteitä käynnistyäkseen.
Käypä arvohan kuvastaa osapuolten yhteistä näkemystä arvosta vapaassa ja myös rahoitukseltaan toimivassa kaupankäyntiympäristössä. Jos omistajalla ovat sekä kassavirrat että rahoitus kunnossa kohteen markkina-aseman lisäksi, niin on vaikea perustella syytä myydä opportunistisille toimijoille valtavin alennuksin. Otetaan arvonmuutos omalla taseella vastaan ja nautitaan sen jälkeen korkeammasta vuosittaisesta suhteellisesta kassavirtatuotosta.
Tämän vuoden aikana olemme omassa toiminnassamme toteuttaneet yksittäisiä myyntejä rahastojemme likviditeettien turvaamiseksi. Kohteet ovat vaihdelleet asumisesta yhteiskuntakiinteistöihin ja logistiikkaan. Toteutuneet kauppahinnat ovat toteutuneet hyvin arvioiden tasoissa ja jossain kohtaa jopa arviotasot ylittäen.
Jatkossa kohteiden vastuullisuustekijät vaikuttavat merkittävästi kiinteistöjen arvoon ja markkina-asemaan
Arvioiden heilunta alkoi koronakeväänä 2020. Pääosin arvot palautuivat vuoden 2021 aikana, kunnes alkanut pandemian jälkivaikutukset ja sota toimivat triggerinä vuoden 2022 ja alkuvuoden 2023 alavireiselle arvojen kehitykselle.
Toisaalta laadukkaiden kohteiden osalta vuokraus on toiminut normaalisti ja indeksitarkistukset ovat kompensoineet tuottovaateiden nousua. Nyt kolmannen kvartaalin arviotulosten tultua laadukkaiden kohteiden osalta arvioiden aleneminen näyttäisi rauhoittuneen. Toimitiloissa tämän saattoi nähdä jo aiemmin.
Asunnoissa alenema jatkui, mutta näyttää paljolti jo toteutuneen sille tasolle, jota eri asuntomarkkinoiden ennustetoimijat ovat ennustaneet koko vuoden muutokseksi. Tämä indikoisi viimeisen kvartaalin arvostusten tasaantuvan myös asunnoissa. Markkinavinoumia tilanne tämä ei korjaa vaan eriytyminen jatkuu – kohteina sijainniltaan, toiminnallisuudeltaan ja laadultaan heikoimmat kiinteistöt.
Myös kalleimpien asuntojen osalta korjaus jatkunee ja näkyy toteutuvissa kaupoissa, oli kyse sitten yksiöistä tai hintaluokaltaan kalleimmista perheasunnoista. Mutta ei läpi koko asuntomarkkinan!
Kiinteistöarviointipäivänä 12.10.2023 yhdessä puheenvuorossa käsitellään vastuullisuustyön heijasteita kiinteistöjen arviointeihin. Tulevaisuudessa korjausvelka, joka syntyy riittävien hiilineutraaliutta kohti johtavien investointien laistamisesta, sekä muiden ympäristöriskien ja tavoitteiden huomioimatta jättämisestä, tulee vaikuttamaan olennaisesti kiinteistöjen arvoon ja markkina-asemaan.
Näitä vaikutuksia on hyvä alkaa arvioida myös arviointitoiminnassa, jotta varsin haastava tavoitteiden ja sääntelyn muokkaama markkinaympäristö ei näyttäydy jatkossa arvioinnissa satunnaisena, perustelemattomana ja epäloogisena arviointituloksena.
Kaupallinen yhteistyö: Tapahtumakumppanuus OP & Keskuskauppakamarin Suuri Kiinteistönarviointipäivä 2023.