Isännöinnin eettinen neuvosto
Tiivistelmä: Isännöinnin eettinen neuvosto katsoi lausunnossaan, että lausuntopyyntöä ei ollut toimitettu neuvostolle 12 kuukauden kuluessa menettelyn ilmenemisestä, eikä tapauksessa voitu katsoa olevan neuvoston sääntöjen 10 §:n mukaista erityisen painavaa syytä lausuntopyynnön käsittelemiselle. Lausuntopyyntö jätettiin käsittelemättä.
Lausuntopyynnön pääkohdat:
Lausunnonpyytäjä on pyytänyt Isännöinnin eettisen neuvoston lausuntoa siitä, onko isännöintiyritys toiminut seuraavien eettisten ohjeiden kohtien vastaisella tavalla: 1. Toimii huolellisesti ja asunto-osakeyhtiön edun mukaisesti, 2. Kertoo palveluistaan ja hinnoitteluperusteistaan selkeästi, 3. Toimii avoimesti asunto-osakeyhtiön hankinnoissa ja käyttää hankintaverkostoa asunto-osakeyhtiön eduksi, 8. Ottaa vastaan vain omien kykyjen ja resurssien mukaisia toimeksiantoja
Lausunnonpyytäjän omistamassa kiinteistössä oli tehty korjausurakka. Isännöintiyritys oli valinnut urakan valvojaksi palveluksessaan toimivan teknisen isännöitsijän. Valvonta oli isännöintisopimuksen mukaan suoriteperusteisesti veloitettava tehtävä, jonka kustannuksista toimeksisaajan oli ilmoitettava ennen toimeksiannon suorittamista. Isännöintiyritys ei ollut ilmoittanut lausunnonpyytäjälle kustannuksista etukäteen eikä kustannuksista ollut mainittu korjaushankkeen taloudellisessa loppuselvityksessä. Valvontaa koskevat isännöintiyrityksen laskut (4.077,20 euroa) oli tarkastanut, hyväksynyt ja maksanut isännöintiyrityksen palveluksessa oleva isännöitsijä, joka oli ollut esteellinen.
Korjaushankkeesta oli laskutettu viidellä lisätyölaskulla yhteensä 14.980,31 euroa ja alkuperäinen kiinteä urakkahinta oli 16.721,60 euroa. Lisätyöt olivat olleet lähes kaksinkertaiset alkuperäiseen urakkahintaan nähden. Sopimusehtojen mukaan lisätyön vaikutuksista oli sovittava kirjallisesti ennen lisätyön tekemistä. Lisätöitä oli kuitenkin tilattu suullisesti ilman tietoa niiden vaikutuksesta urakkahintaan ja -aikaan. Dokumentaation puuttuessa oli myös epäselvää, kuka lisätyötilaukset oli tehnyt. Valvojan tehtävään oli kuulunut paitsi urakkasopimuksen noudattamisen valvonta, myös urakan taloudellinen valvonta.
Urakan taloudellinen loppuselvitys oli esitetty lausunnonpyytäjän hallituksen kokouksessa 6.10.2022 ja tuolloin vielä avoimena olleet laskut oli päätetty maksaa. Aiemmat lisätyölaskut oli ilmeisesti tarkastanut, hyväksynyt ja maksanut isännöitsijä ilman lausunnonpyytäjän hallituksen myötävaikutusta.
Vastauksen pääkohdat:
Isännöintiyritys on katsonut, ettei lausuntopyyntöä tulisi käsitellä ja ettei se ollut toiminut isännöinnin eettisten ohjeiden vastaisesti.
Menettelyn ilmenemisestä oli kulunut yli vuosi, eikä asiaan liittynyt erityisen painavaa syytä.
Taloyhtiössä suoritetun korjaustyön tarjouspyyntö oli perustunut teknisen isännöitsijän laatimaan korjaussuunnitelmaan. Urakkasopimuksen oli laatinut lausunnonpyytäjän hallitus. Kyseessä oli ollut sisäilmahaittakorjaus. Työhön ryhdyttäessä ei ollut ollut täyttä varmuutta urakan laajuudesta. Töiden edetessä oli urakan laajuutta jouduttu kasvattamaan uusien havaittujen ongelmien takia.
Isännöintisopimus sekä kulloinkin voimassa olevat hinnastot olivat olleet koko ajan lausunnonpyytäjän saatavilla ja hallituksella oli mahdollisuus tarkastella taloyhtiön laskuja sähköisen järjestelmän kautta. Sopimuksen sisältö sekä hinnoitteluperuste ilmenevät isännöintisopimuksesta, jonka sisältö oli molempien osapuolten tiedossa. Erikseen korvattavat palvelut veloitetaan erillisen palveluhinnaston mukaisesti. Lausunnonpyytäjä oli ollut jatkuvasti tietoinen suoritetuista toimenpiteistä asiassa, kun valvontatehtävää on hoidettu ja siitä on raportoitu hallitukselle.
Lausunnonpyytäjän hallitus oli itsenäisesti laatinut urakkasopimuksen. Urakkasopimuksessa oli nimenomaisesti sovittu, että lisä- ja muutostöiden tekemisestä päättää tilaaja, sopimuksessa hallituksen edustaja. Urakkasopimuksessa oli varauduttu siihen, että töitä joudutaan todennäköisesti suorittamaan laajemmin, kuin on alun perin sovittu. Lausunnonpyytäjä oli hyväksynyt urakoitsijan lisätyölaskut hallituksen kokouksessa 6.10.2022 lisätöineen ilman huomioita. Tätä kokousta varten oli laadittu urakoitsijan suorittamia korjaustöitä koskeva taloudellinen loppuselvitys, jonka vuoksi muita tilaajalle aiheutuneita kustannuksia, kuten valvonnan kustannusta, ei ollut huomioitu laskelmassa.
Lisäselvitykset
Lausunnonpyytäjä
Lausunnonpyytäjä oli reklamoinut valvonnasta ja lisätöistä yleisellä tasolla ennen joulua 2022 ja tehnyt kirjallisen reklamaation 29.12.2022. Isännöintiyritys oli vastannut 19.1.2023 ja lausunnonpyytäjä oli täydentänyt reklamaatiotaan 7.2.2023. Isännöintiyritys oli päättänyt keskustelun 22.2.2023.
Lausunnonpyytäjän fokus oli tuolloin ollut lisätöiden suuressa määrässä ja sisällössä. Lausunnonpyytäjä oli katsonut valvonnan huonosti suoritetuksi, koska urakkasopimusta ei ollut noudatettu lisätöiden tilaamisessa. Lausunnonpyytäjä ei ollut tässä vaiheessa osannut kiinnittää huomiotaan siihen, että urakan valvonta oli tilattu, laskutettu ja maksettu yksin isännöintiyrityksen toimesta isännöintisopimuksen nimenomaisten määräysten vastaisesti. Lausunnonpyytäjä ei myöskään tuolloin ollut osannut kiinnittää huomiota isännöintiyrityksen menettelyyn lisätöiden tilaamisen, laskujen tarkastamisen ja maksamisen suhteen.
Isännöinnin kaltaisessa luottamustehtävässä toimiminen edellyttää korostunutta huolellisuutta. Huolellisuusvelvoite tuli huomioida erityisesti suurta taloudellista merkitystä omaavien asioiden kuten rakennusurakan kohdalla. Sopimusehtojen määräykset lisälaskutustöiden ennakollisesta hyväksymisestä olivat olemassa heikomman sopijapuolen aseman turvaamiseksi ja näiden perusteeton sivuuttaminen oli varsin vakava luottamuksen loukkaus, minkä vuoksi lausuntopyynnön tutkimiselle on myös erityisen painava syy.
Erillisveloitusten nimenomaisen ennakkohyväksymisen idea oli välttää nyt syntyneen kaltaisia tilanteita, joissa erillisveloitettava toimenpide tilataan, laskutetaan ja maksetaan ilman, että taloyhtiö tietoisesti päättää toimenpiteen tilaamisesta ja sen ehdoista. Asiassa ei ollut kysymys valvonnan laadusta eikä valvonnan hinnasta vaan isännöintiyrityksen menettelystä suhteessa sen velvollisuuksiin isännöintipalvelun tarjoajana.
Lausunnonpyytäjä ei ollut laatinut urakkasopimusta, vaan vakiomuotoisen urakkasopimuksen oli sisällöllisiltä osiltaan laatinut urakoitsija. Lausunnonpyytäjä oli luottanut siihen, että isännöintiyritys oli pyytänyt tarjoukset luotettavilta urakoitsijoilta. Urakkasopimuspohjaan oli ilmeisessä epähuomiossa kohtaan tilaaja merkitty hallituksen edustaja ja kohtaan lisä- ja muutostyöt oli laitettu raksi kohtaan tilaaja. Se, että lisätöiden tilaamisesta päättää tilaaja, ei muuta muuksi sitä urakkasopimuksessa sovittua menettelyä, että lisätöistä ja niiden vaikutuksesta urakkahintaan ja -aikaan tulee sopia kirjallisesti ennen lisätöiden tekemistä. Näin ei ollut tapahtunut eikä isännöintiyritys ollut asiaan millään tavoin puuttunut. Lisätöiden kokonaiskustannus oli ollut esillä lausunnonpyytäjän hallituksen kokouksessa 6.10.2022. Tässä vaiheessa pääosa lisätyölaskuista oli kuitenkin jo tarkastettu, hyväksytty ja maksettu isännöitsijän toimesta. Menettely oli olennaisesti heikentänyt lausunnonpyytäjän tosiasiallisia mahdollisuuksia arvioida lisätöiden tarpeellisuutta. Lisätöiden määrä oli ollut huomattava kiinteään urakkahintaan nähden.
Isännöintiyritys
Menettely oli ollut taloyhtiön tiedossa viimeistään joulukuussa 2022, jolloin lausunnonpyytäjä oli reklamoinut. Erityisen painavia syitä asian käsittelyyn ottamiselle ei ollut. Taloyhtiön ei voitu katsoa olevan isännöintisopimussuhteessa heikompi osapuoli, eikä se ollut rinnastettavissa kuluttajaan.
Valvontaa ei ollut suoritettu vastoin tilausta. Valvonta oli tilattu sähköpostitse taloyhtiön hallituksen puheenjohtajan toimesta 8.8.2022. Lausunnonpyytäjä oli lisäksi käsitellyt valvonnan tarvetta hallituksen kokouksessa 10.8.2022. Taloyhtiön hallitus oli velvoitettu tuntemaan sen sopimuksen, jonka perusteella isännöintiä yhtiössä hoidetaan. Osapuolten välisessä sopimuksessa oli sovittu urakan valvontaan liittyvästä hinnoittelusta.
Lausunnonpyytäjä oli katsonut itse voivansa hoitaa urakkasopimuksesta neuvottelemisen. Lisätyötarpeita oli tullut runsaasti purkutöiden jälkeen ja kyseiset asiat oli katselmoitu kohteessa hallituksen jäsenien kanssa. Tehdyt havainnot ilmenevät valvontapöytäkirjoista. Kohteessa oli suoritettu vain välttämättömät työt, jotta ongelmat oli saatu poistettua. Urakoitsija ei ollut pystynyt etukäteen arvioimaan lisätöistä syntyviä kustannuksia eikä hinta-arviota tai tarjouksia ollut ollut mahdollista antaa.
Isännöinnin eettisen neuvoston antama lausunto:
Asiaan soveltuvat eettisten ohjeiden kohdat
Isännöinnin eettisten ohjeiden 1. kohdan mukaan huolellinen ja asunto-osakeyhtiön edun mukainen toiminta tarkoittaa muun muassa sitä, että isännöintiyritys toimii lainsäädännön mukaisesti, vastuullisesti ja eettisesti. Isännöintiyrityksen tulee myös hoitaa tehtävänsä huolellisesti ja toimia hallituksen ja yhtiökokouksen ohjeistusten ja kirjattujen päätösten mukaisesti. Isännöintiyrityksen tulee olla asunto-osakeyhtiön asioita hoitaessaan lojaali asunto-osakeyhtiölle ja ajaa toimissaan tämän etua.
Isännöinnin eettisten ohjeiden 2. kohdan mukaan palveluista ja hinnoitteluperusteista selkeästi kertomisella tarkoitetaan muun muassa sitä, että isännöintiyritys erittelee sopimuksessa isännöintitehtävät ja mahdolliset muut sovitut asiantuntijapalvelut sekä niiden hinnoitteluperusteet ja hinnantarkistusmenettelyn sekä sopii hallituksen kanssa mahdolliset sopimusehtojen muutokset. Sopimusmuutokset (mukaan lukien hinnantarkistukset) hyväksytään kirjallisesti tai käsitellään hallituksessa ja kirjataan pöytäkirjaan. Isännöintiyrityksen tulee pitää huolta siitä, että laskutus on selkeää ja laskutettavat toimenpiteet on eritelty. Isännöintiyrityksen tulee luoda ja toimeenpanna asunto-osakeyhtiön pyynnöstä käytännön, jolla asunto-osakeyhtiö pystyy helposti hyväksymään isännöinnin erillisveloituksen piiriin kuuluvien töiden laskut ennen niiden maksua. Isännöintiyrityksen tulee pyrkiä toimittamaan viipymättä epäselviin laskuihin liittyvät selvitykset.
Isännöinnin eettisten ohjeiden 3. kohdan mukaan toimimisella avoimesti asunto-osakeyhtiön hankinnoissa ja hankintaverkoston asunto-osakeyhtiön eduksi käyttämisellä tarkoitetaan muun muassa sitä, että isännöintiyhtiö hoitaa kilpailutukset ja hankinnat läpinäkyvästi, huolellisesti ja asunto-osakeyhtiön edun mukaisesti sekä huolehtii siitä, että asunto-osakeyhtiö tekee isännöitsijän toimivallan rajoista ja sen ylimenevistä sopimuksista ja hankinnoista asianmukaisen päätöksen.
Isännöinnin eettisten ohjeiden 8. kohdan mukaan omien kykyjen ja resurssien mukaisella toimeksiantojen vastaanottamisella tarkoitetaan muun muassa sitä, että isännöintiyritys ottaa huomioon asunto-osakeyhtiön tarpeet ja ominaisuudet omien resurssien näkökulmasta sopimuksentekovaiheessa sekä huolehtii että resurssit riittävät sopimusvelvoitteiden täyttämiseen sopimuksen voimassaoloaikana ja hoitaa asunto-osakeyhtiön asiat huolellisesti.
Asian arviointi ja johtopäätökset
Lausuntopyyntö
Lausuntopyynnön kohteena oleva isännöintiyritys on Isännöinnin Auktorisointi ISA ry:n auktorisoima toimija. Lausunnonpyytäjän hallitus on neuvoston sääntöjen 9 §:n mukaisesti päättänyt pyytää lausuntoa isännöintiyrityksen menettelystä.
Neuvoston sääntöjen 10 §:n mukaisesti lausuntopyyntö on toimitettava neuvostolle 12 kuukauden kuluessa menettelyn ilmenemisestä tai 12 kuukauden kuluttua isännöintisopimuksen päättymisestä, jos menettely ilmenee sen päättymisen jälkeen. Määräaikoja vanhemmat tapaukset edellyttävät erityisen painavaa syytä.
Lausuntopyyntö on toimitettu neuvostolle 16.2.2024. Asiassa on kysymys lausunnonpyytäjän huoneistojen korjausurakkaan liittyvistä yhteensä noin 19.000 euron suuruisten valvonta- ja lisätöiden tilaamisesta sekä näiden kustannusten hyväksymisestä ja maksamisesta. Asiassa on ratkaistava ensin se, milloin kysymyksessä oleva isännöintiyrityksen menettely on ilmennyt valvonnan ja lisätöiden osalta, ja onko lausuntopyyntö toimitettu neuvostolle 12 kuukauden kuluessa menettelyn ilmenemisestä. Mikäli lausuntopyyntöä ei ole toimitettu 12 kuukauden kuluessa, asiassa on ratkaistava vielä se, onko asiassa esitetty tai ilmennyt erityisen painavaa syytä, minkä vuoksi lausuntopyyntö tulee kuitenkin tutkia ja käsitellä.
Menettelyn ilmeneminen
Neuvosto katsoo selvitetyksi, että lausunnonpyytäjä oli 8.8.2022 isännöitsijän ja lausunnonpyytäjän hallituksen puheenjohtajan välisen sähköpostiviestin perusteella ollut tietoinen korjausurakan valvonnan tarpeesta ja siitä, että isännöintiyrityksen tekninen isännöitsijä tulee valvomaan korjausurakan. Lausunnonpyytäjä oli reklamoinut isännöintiyritystä valvonnasta suullisesti joulukuussa 2022 ja kirjallisesti 29.12.2022. Kirjallisen reklamaationsa perusteella lausunnonpyytäjä oli ollut tietoinen myös valvonnasta aiheutuneesta kustannuksesta 4.077,20 euroa ja sen maksamisesta. Neuvosto katsoi, että valvonnan osalta isännöintiyrityksen menettelyn oli tullut ilmetä tavanomaisella huolellisuudella toimivalle hallitukselle viimeistään 29.12.2022.
Lisätöihin liittyvän menettelyn osalta neuvosto toteaa, että korjausurakan teknisenä valvojana toimineen isännöintiyrityksen teknisen isännöitsijän laatimasta taloudellisesta loppuselvityksestä 5.10.2022 ilmenee viisi lisätyölaskua ja lisätöiden kokonaiskustannus, yhteensä 14.980,31 euroa. Taloudellinen loppuselvitys 5.10.2022 on käsitelty lausunnonpyytäjän hallituksen kokouksessa 6.10.2022. Neuvosto katsoo, että lisätöiden osalta isännöintiyrityksen menettelyn oli tullut ilmetä lausunnonpyytäjälle viimeistään 6.10.2022.
Lausunnonpyytäjän ja isännöintiyrityksen välinen isännöintisopimus oli päättynyt viimeistään 1.5.2023, eikä menettely ollut ilmennyt tämän jälkeen.
Lausuntopyyntöä 16.2.2024 ei ollut toimitettu neuvostolle 12 kuukauden kuluessa menettelyn ilmenemisestä.
Erityisen painava syy
Neuvosto toteaa, että erityisen painava syy arvioidaan yksittäistapauksittain ja sitä harkittaessa on otettava huomioon muun muassa se, että kysymys on poikkeuksesta pääsääntöön, jonka vuoksi sen hyväksymiseen on suhtauduttava lähtökohtaisesti pidättyvästi. Erityisen painavana syynä voi lähtökohtaisesti tulla kysymykseen esimerkiksi isännöintiyrityksen menettelyn poikkeuksellisen merkittävä taloudellinen intressi tai törkeä eettisten ohjeiden vastaisuus.
Asiassa esitettyjä ja ilmenneitä seikkoja kokonaisuutena punnittuaan neuvosto päätyy harkinnassaan siihen, että tapauksessa ei voida katsoa olevan neuvoston sääntöjen 10 §:n mukaista erityisen painavaa syytä lausuntopyynnön käsittelemiselle. Neuvosto ei voi siten tutkia lausuntopyyntöä vaan se on jätettävä käsittelemättä.
Lopputulos
Lausuntopyyntö jätetään käsittelemättä.
Päätös on yksimielinen.
Koska lausuntopyyntöä ei käsitelty, toimijan nimeä ei julkaista neuvoston sääntöjen 15 §:n perusteella.