Isännöinnin eettinen neuvosto
Tiivistelmä:
Isännöinnin eettinen neuvosto katsoi lausunnossaan, että isännöintiyrityksen toiminta oli ollut eettisten ohjeiden 1. kohdan (huolellinen ja asunto-osakeyhtiön edun mukainen toiminta), 2. kohdan (kertoo palveluistaan ja hinnoitteluperusteistaan selkeästi) ja 7. kohdan (huolehtii parhaansa mukaan siitä, että tilaaja tuntee isännöinnin eettiset ohjeet) vastaista. Neuvosto katsoi, ettei tapausta voitu eettisten ohjeiden vastaisten menettelyjen lukumäärästä huolimatta menettelyjen luonne huomioon ottaen pitää lievää vakavampana, jolloin huomautusta oli pidettävänä riittävänä seuraamuksena. Isännöinnin eettinen neuvosto suositteli Suomen Isännöintiliitto ry:lle huomautuksen antamista isännöintiyritykselle. Lausuntopyyntö jätettiin osittain käsittelemättä, koska lausuntopyyntöä ei ollut näiden menettelyjen osalta toimitettu neuvostolle 12 kuukauden kuluessa menettelyn ilmenemisestä, eikä näiden menettelyjen osalta voitu katsoa olevan neuvoston sääntöjen 10 §:n mukaista erityisen painavaa syytä lausuntopyynnön käsittelemiselle.
Lausuntopyynnön pääkohdat:
Lausunnonpyytäjä on pyytänyt Isännöinnin eettisen neuvoston lausuntoa siitä, onko isännöintiyritys toiminut seuraavien eettisten ohjeiden kohtien vastaisella tavalla: 1. Toimii huolellisesti ja asunto-osakeyhtiön edun mukaisesti, 2. Kertoo palveluistaan ja hinnoitteluperusteistaan selkeästi, 7. Huolehtii parhaansa mukaan siitä, että tilaaja tuntee isännöinnin eettiset ohjeet, 8. Ottaa vastaan vain omien kykyjen ja resurssien mukaisia toimeksiantoja, 9. Huolehtii ammattitaitonsa ylläpitämisestä ja kehittämisestä, 10. Ylläpitää ja kehittää isännöinnin arvostusta
Esitetyt asiat olivat olleet yksittäin pienehköjä, mutta niitä oli ollut lukuisia lyhyen ajan sisällä. Lausuntopyynnössä oli esitetty myös yli 12 kuukautta vanhoja asioita, koska lausuntoa oli voitu pyytää vasta tämän vuoden alusta.
Vuoden 2020 tilinpäätöksessä oli ollut vastikesaamisia 2.867 euroa eikä isännöintiyritys ollut tehnyt mitään niiden perimiseksi. Vastikesaamiset oli hoidettu, kun asia oli otettu esille yhtiökokouksessa 1.12.2021.
Vuoden 2021 tammikuussa isännöintiyritys oli maksanut virheellisesti osakkaalle kuuluvia kuluja 305 euroa. Vuonna 2021 isännöintiyritys oli hyvittänyt yhden osakkaan saunamaksuja 580 euroa. Isännöintiyritys oli laskuttanut tilinpäätösvaiheessa näiden kahden virheen tilikorjauksista 265 euroa, vaikka isännöintisopimuksen mukaan kiinteään maksuun oli sisältynyt tilinpäätösehdotus ja tilinpäätös.
Vuonna 2022 oli selvinnyt, että nykyisen puheenjohtajan nimeä ei ollut näkynyt asunto-osakeyhtiön PRH-tiedoissa, vaikka hän oli toiminut tehtävässään joulukuusta 2021. Tämän jälkeen isännöintiyritys oli tehnyt PRH:lle kaksi ilmoitusta peräkkäin, joulukuussa 2022 ja tammikuussa 2023, 40 euroa kappaleelta.
Saunan ja autotallien avainpalautukset oli hoidettu isännöitsijälle, mutta avaimien luovutuksista ja palautuksista ei ilmeisesti ollut pidetty mitään kirjanpitoa. Asia oli tullut ilmi vuoden 2023 tilinpäätöksessä. Erään asunnon vuokralainen oli palauttanut autotallin avaimet isännöitsijälle syyskuussa 2023, mutta kirjanpitäjä oli kirjannut poismuuttaneen autotallivuokrat vastikesaamisiin tammikuulle 2024 asti. Asunnon omistajan noutaessa autotallin avaimia joulukuussa 2023, niitä ei ollut löytynyt ja hän oli saanut avaimet vasta tammikuussa 2024. Lausunnonpyytäjä oli menettänyt joulukuun autotallivuokran 40 euroa.
Vuoden 2023 tilinpäätösehdotelmassa oli käynyt ilmi, että yksi osakas oli maksanut kahta vesimaksua noin neljä vuotta, toinen maksu oli kirjattu aina ennakkomaksuihin. Isännöintiyritys ei ollut ottanut selvää, oliko asunnossa kaksi asukasta, koska vesimaksut kahdesta tulivat säännöllisesti.
Hallitus oli vaatinut kokouksessa 30.1.2024 vuoden 2023 tilinpäätöksen korjaamista eli vesimaksujen siirtämistä oikealle tilille pois ennakkomaksuista sekä aiheettomien autotallivuokrien poistamista vastikesaatavista. Isännöintiyrityksen kirjanpitäjä oli kertonut puhelimessa tekevänsä vain yhden tilinpäätöksen. Hallituksen kokous oli keskeytetty ja isännöitsijä oli luvannut kutsua kokoon jatkokokouksen saman viikon aikana. Kokouskutsua ei ollut kuitenkaan tullut. Uusi isännöitsijä oli aloittanut 1.2.2024 ja aiemman isännöintiyrityksen virheet olivat jääneet hänen korjattavakseen.
Tilinpäätöksissä oli ollut vuodesta toiseen hoitamattomia ennakkomaksuja ja saamisia. Viimeisessä, vuoden 2022 toiminnantarkastuskertomuksessa, toiminnantarkastajat olivat huomauttaneet asiasta. Toiminnantarkastajien huomautuksesta huolimatta tilanne ei ollut korjautunut.
Isännöitsijä oli tehnyt vuonna 2023 lausunnonpyytäjälle kolme kiinnitystä yhden sijaan, 100.000 euroa, 120.000 euroa ja 150.000 euroa. Yhtiö oli päättänyt 150.000 euron kiinnityksestä. Kiinnitykset olivat maksaneet 41 euroa kappaleelta.
Hallitus oli jättänyt 21.3.2023 isännöitsijälle kirjallisen vaateen, että tilinpäätöksen muutosmaksu lokakuulta 2022 sekä ylimääräisten kiinnitysten maksut täytyy palauttaa. Samassa kirjeessä hallitus oli ilmoittanut, että mitään kiinteän kuukausipalkkion ylimeneviä isännöintiyrityksen laskuja ei saa ottaa asunto-osakeyhtiön tililtä ennen hallituksen hyväksymistä. Hallitukselle ei ollut tästä huolimatta esitetty ainuttakaan laskua ennen rahojen ottoa tililtä eikä vaadittuja maksuja hyvitetty.
Lausunnonpyytäjä oli avannut vuoden 2023 aikana kaksi pankkitiliä OP:ssä, mutta toista tiliä ei ollut merkitty vuoden 2023 kirjanpitoon. Tilillä oli ollut pelkästään muutaman kympin miinussaldo pankkikulujen tähden.
Isännöintiyritys oli laskuttanut 297,60 euroa osakekirjojen siirtämisestä sähköiseen hallintarekisteriin. Osakekirjojen vaihtamiseen kuuluvat tehtävät olivat kuuluneet isännöintisopimuksessa kiinteään palkkioon. Isännöitsijä oli käyttänyt työhön 15 minuuttia.
Hallituksen kokouksessa 30.1.2024 oli käsitelty huoneistoissa tehtyjä kunnossapitotöitä. Isännöitsijän tehtävänä oli ollut pyytää toisen huoneiston osalta kunnossapito- ja muutostyölomake ja toisen huoneiston osakas oli täyttänyt lomakkeen isännöintiyrityksen nettisivuilla. Isännöitsijällä ei ollut tietoa siitä, mitä heille internetin kautta oli lähetetty, eikä kyseistä lomaketta saatu hallituksen käsittelyyn. Osakkeiden kunnossapitoasiaa ei ollut kirjattu keskeytetyn kokouksen pöytäkirjaan.
Uuden puheenjohtajan tehtävään ei ollut ollut mitään ohjausta. Asioiden etenemiseksi hallituksen oli usein täytynyt itse pyytää tarjoukset ja tehdä tilaukset. Normaalit korjaus- ja huoltoasiat hallitus oli pääosin hoitanut itse.
Isännöintiyritys ei ollut ollut aktiivinen asioiden edistäjä. Useampaa asiaa ja tekemistä oli täytynyt kysyä kerta kerran perään, ja kaikki eivät olleet hoituneet sittenkään. Esimerkiksi 21.3.2023 hallitus oli jättänyt isännöitsijän tehtäväksi kiinteistövakuutuksen kilpailuttamisen, mutta mitään ei ollut sen jälkeen kuulunut tai tapahtunut. Myös pankkitilin saldosta oli saatu isännöitsijältä usein merkittävästi väärää tietoa.
Isännöintiyritys ei ollut tuonut hallitukselle tiedoksi Isännöinnin eettisiä ohjeita, eikä edes maininnut niitä. Hallitukselle ei ollut myöskään koskaan puhuttu mitään Taloyhtiön Hyvä hallintotapa -suosituksesta.
Vastauksen pääkohdat:
Isännöintiyritys ei ollut menetellyt isännöinnin eettisten ohjeiden vastaisesti.
Isännöintiyritys oli hoitanut työtään asiallisesti monia vuosikymmeniä, eikä se ollut joutunut koskaan aiemmin vastaavaan tilanteeseen.
Vuoden 2020 tilinpäätöksessä olleet vastikesaamiset olivat syntyneet suurimmilta osin vuoden 2020 aikana. Maksumuistutuksia osakkaille oli lähetetty ja hallituksen olisi pitänyt tehdä päätös muista toimenpiteistä.
Osakkaalle kuuluvat kulut oli laskutettu heti hallitukselta saadun tiedon jälkeen. Osakas oli maksanut ne joulukuussa 2023.
Saunamaksut olivat olleet aiheettomia ja sen vuoksi ne oli hyvitetty. Osakas ja hallitus olivat olleet eri mieltä maksujen aiheellisuudesta.
Isännöintiyritys ei ollut tehnyt tilinpäätösehdotusta vaan suoraan tilinpäätöksen. Mikäli tilinpäätökseen oli haluttu tehdä muutoksia, koko tilinpäätös menee uusiksi.
Osakkaiden ja asukkaiden tulee ilmoittaa isännöintiyritykselle, montako henkilöä asunnossa asuu. Isännöintiyritys ei ollut voinut tätä tietää, ellei sitä ilmoiteta.
Kuten toiminnantarkastuskertomuksessa oli lukenut, hallitus oli siirtänyt muutosten kirjaamisen toimikaudelle 2024. Muutosten kirjaus ei olisi muuttanut tulosta oleellisesti. Hallituksen kokous oli ollut 30.1.2024 ja isännöinti oli vaihtunut 1.2.2024.
Isännöintisopimuksen solmimisen aikaan osakekirjojen siirtämisestä sähköiseen hallintarekisteriin ei ollut ollut mitään tietoa. Tämän vuoksi sopimuksessa ei ollut voinut olla tietoa siitä, että siirrot kuuluvat kiinteään palkkioon. Isännöintiyritys oli laskuttanut kaikilta yhtiöiltä 20 euroa asunnolta lisättynä arvonlisäverolla.
Hallitus on itse vastuussa omasta työskentelystään. Isännöitsijää ei ollut velvoitettu opastamaan puheenjohtajaa tehtäviinsä.
Vuoden 2023 ostolaskut oli lähetetty 19.1.2024 sähköpostilla uudelle isännöitsijälle. Muut materiaalit oli haettu toimistolta. Kaikki materiaali oli toimitettu ennen toiminnantarkastusta. Kertomuksen mukaan hallitus oli siirtänyt muutosten kirjaamisen toimikaudelle 2024.
Isännöinnin eettisen neuvoston antama lausunto:
Asiaan soveltuvat eettisten ohjeiden kohdat
Isännöinnin eettisten ohjeiden 1. kohdan mukaan huolellinen ja asunto-osakeyhtiön edun mukainen toiminta tarkoittaa muun muassa sitä, että isännöintiyritys toimii lainsäädännön mukaisesti, vastuullisesti ja eettisesti. Isännöintiyritys sitoutuu lisäämään hallituksen tietoutta Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suosituksesta. Isännöintiyrityksen tulee hoitaa tehtävänsä huolellisesti ja toimia hallituksen ja yhtiökokouksen ohjeistusten ja kirjattujen päätösten mukaisesti. Isännöintiyritys sopii hallituksen kanssa uuden puheenjohtajan perehdyttämisvastuista. Isännöintiyrityksen tulee olla asunto-osakeyhtiön asioita hoitaessaan lojaali asunto-osakeyhtiölle ja ajaa toimissaan tämän etua.
Isännöinnin eettisten ohjeiden 2. kohdan mukaan palveluista ja hinnoitteluperusteista selkeästi kertomisella tarkoitetaan muun muassa sitä, että isännöintiyritys erittelee sopimuksessa isännöintitehtävät ja mahdolliset muut sovitut asiantuntijapalvelut sekä niiden hinnoitteluperusteet ja hinnantarkistusmenettelyn sekä sopii hallituksen kanssa mahdolliset sopimusehtojen muutokset. Sopimusmuutokset (mukaan lukien hinnantarkistukset) hyväksytään kirjallisesti tai käsitellään hallituksessa ja kirjataan pöytäkirjaan. Isännöintiyrityksen tulee pitää huolta siitä, että laskutus on selkeää ja laskutettavat toimenpiteet on eritelty sekä pyrkiä toimittamaan viipymättä epäselviin laskuihin liittyvät selvitykset. Isännöintiyrityksen tulee luoda ja toimeenpanna asunto-osakeyhtiön pyynnöstä käytäntö, jolla asunto-osakeyhtiö pystyy helposti hyväksymään isännöinnin erillisveloituksen piiriin kuuluvien töiden laskut ennen niiden maksua.
Isännöinnin eettisten ohjeiden 7. kohdan mukaan isännöintiyritys huolehtii parhaansa mukaan siitä, että tilaaja tuntee isännöinnin eettiset ohjeet, jolla tarkoitetaan muun muassa sitä, että isännöintiyritys huolehtii siitä, että isännöinnin eettiset ohjeet ovat helposti hallituksen saatavilla ja käy ne tarvittaessa hallituksen kanssa läpi tarkemmin sekä toimii aktiivisesti ja varmistaa, että hallitus on isännöinnin eettisistä ohjeista tietoinen.
Isännöinnin eettisten ohjeiden 8. kohdan mukaan omien kykyjen ja resurssien mukaisella toimeksiantojen vastaanottamisella tarkoitetaan muun muassa sitä, että isännöintiyrityksen tulee jo sopimuksentekovaiheessa ottaa huomioon asunto-osakeyhtiön tarpeet ja ominaisuudet sekä omat resurssinsa sekä huolehtia siitä, että resurssit riittävät sopimusvelvoitteiden ja lakisääteisten velvoitteiden täyttämiseen sopimuksen voimassaoloaikana. Isännöintiyrityksen tulee hoitaa asunto-osakeyhtiön asiat huolellisesti ja pitää asunto-osakeyhtiölle antamansa lupaukset.
Isännöinnin eettisten ohjeiden 9. kohdan mukaan ammattitaitonsa ylläpitämisestä ja kehittämisestä huolehtimisella tarkoitetaan muun muassa sitä, että isännöitsijä ylläpitää osaamistaan kiinteistötoimialan lainsäädännöstä ja normeista sekä jakaa saamaansa tietoa yrityksessä.
Isännöinnin eettisten ohjeiden 10. kohdan mukaan isännöinnin arvostuksen ylläpitämisellä ja kehittämisellä tarkoitetaan muun muassa sitä, että isännöintiyritys edustaa ammattikuntaa kunnialla ja ylpeydellä, käyttäytyy asiallisesti ja kunnioittavasti ja toimii luottamuksellisesti ja rehellisesti.
Asian arviointi ja johtopäätökset
Lausuntopyyntö
Lausuntopyynnön kohteena oleva isännöintiyritys on Suomen Isännöintiliitto ry:n jäsen. Lausunnonpyytäjän hallitus on neuvoston sääntöjen 9 §:n mukaisesti päättänyt pyytää lausuntoa isännöintiyrityksen menettelystä.
Neuvoston sääntöjen 10 §:n mukaisesti lausuntopyyntö on toimitettava neuvostolle 12 kuukauden kuluessa menettelyn ilmenemisestä tai 12 kuukauden kuluttua isännöintisopimuksen päättymisestä, jos menettely ilmenee sen päättymisen jälkeen. Määräaikoja vanhemmat tapaukset edellyttävät erityisen painavaa syytä.
Lausuntopyyntö on toimitettu neuvostolle 29.2.2024. Menettelyn on näin ollen tullut ilmetä 28.2.2023 tai sen jälkeen.
Lausuntopyynnön mukaan
- vuoden 2020 vastikesaamiset 2.867 euroa olivat ilmenneet viimeistään 1.12.2021,
- osakkaan kulujen 305 euroa virheellinen maksaminen oli ilmennyt tammikuussa 2021,
- yhtiökokouksen viivästyminen oli ilmennyt viimeistään 28.10.2022,
- osakkaan saunamaksujen hyvittäminen oli ilmennyt vuonna 2021,
- tilikorjausten laskuttaminen oli ilmennyt viimeistään 1.10.2022, ja
- PRH-tiedot olivat ilmenneet vuoden 2022 lopulla.
Lausuntopyynnön mukaan isännöintisopimus oli päättynyt 31.1.2024, eikä asiassa ole esitetty, että menettelyt olisivat ilmenneet tämän jälkeen. Edellä mainittujen menettelyjen osalta lausuntopyyntöä ei siten ole toimitettu neuvostolle 12 kuukauden kuluessa menettelyn ilmenemisestä.
Neuvosto toteaa, että erityisen painava syy arvioidaan yksittäistapauksittain ja sitä harkittaessa on otettava huomioon muun muassa se, että kysymys on poikkeuksesta pääsääntöön, jonka vuoksi sen hyväksymiseen on suhtauduttava lähtökohtaisesti pidättyvästi. Erityisen painavana syynä voi lähtökohtaisesti tulla kysymykseen esimerkiksi isännöintiyrityksen menettelyn poikkeuksellisen merkittävä taloudellinen intressi tai törkeä eettisten ohjeiden vastaisuus.
Neuvosto katsoo, ettei edellä mainittujen menettelyjen osalta ole ilmennyt neuvoston sääntöjen 10 §:n mukaista erityisen painavaa syytä lausuntopyynnön käsittelemiselle. Neuvosto ei voi siten tutkia lausuntopyyntöä edellä mainittujen menettelyjen osalta, vaan lausuntopyyntö on jätettävä niiden osalta käsittelemättä.
Muiden lausuntopyynnön menettelyjen osalta asiassa ei ole ilmennyt neuvoston sääntöjen 10 tai 11 §:n mukaista syytä, joiden perusteella lausuntopyyntö tulisi jättää käsittelemättä. Neuvosto käsittelee lausuntopyynnön muiden lausuntopyynnössä esitettyjen menettelyjen osalta.
Toimii huolellisesti ja asunto-osakeyhtiön edun mukaisesti
Lausunnonpyytäjän ja isännöintiyrityksen välisen isännöintisopimuksen tehtäväluettelon mukaan lukitus- ja avainturvallisuuden ylläpitotehtävät kuuluvat isännöintiyritykselle. Lausuntopyynnön ja vastauksen perusteella neuvosto katsoo selvitetyksi, että yhden autotallin avain oli palautettu isännöintiyritykselle syyskuussa 2023, mutta avainta ei ollut löydetty isännöintitoimistosta joulukuussa 2023. Neuvosto toteaa, että avainhallinnan huolelliseen järjestämiseen on suhtauduttava riittävällä vakavuudella. Neuvosto katsoo, että isännöintiyrityksen avainhallinta oli ollut huolimatonta.
Vesimaksujen osalta neuvosto toteaa, että asunnossa asuvien asukkaiden määrän ilmoittaminen on lähtökohtaisesti osakkaan tai asukkaan vastuulla. Lausuntopyynnön mukaan kahden vesimaksun maksaminen oli kuitenkin jatkunut noin neljä vuotta. Isännöintiyrityksenkin olisi tullut aktiivisemmin selvittää, minkä vuoksi asunnosta maksetaan kahta vesimaksua, eikä ainoastaan kirjata ylimääräistä vesimaksua ennakoksi. Neuvosto katsoo, että isännöintiyrityksen menettely oli ollut tältä osin huolimatonta.
Isännöintisopimuksen tehtäväluettelon mukaan kirjanpidon hoito, tilinpäätösehdotuksen ja tilinpäätöksen laatiminen sekä vastike-, vuokra- ja käyttökorvaussaataviin liittyvän maksuliikenteen järjestäminen ja niistä huomauttaminen kuuluu isännöintiyritykselle ja kiinteään palkkioon. Neuvosto toteaa, että tilinpäätösehdotus tulisi laatia mahdollisimman valmiiksi asunto-osakeyhtiön hallituksen käsittelyä varten, mutta muun muassa hallitus voi esittää tilinpäätösehdotukseen muutoksia. Tilinpäätöksen muuttamista oli kuitenkin vaadittu hallituksen kokouksessa 30.1.2024, jolloin myös isännöintisopimus oli päättynyt, joten isännöintiyrityksen toimintaa ei voida tämän vuoksi enää tältä osin pitää huolimattomana.
Lausuntopyynnön ja vastauksen perusteella on katsottava selvitetyksi, että isännöintiyrityksen laatimassa tilinpäätöksessä oli ollut merkittävä määrä toistuvia ennakkomaksuja ja pitkäaikaisia saamisia, yhtä pankkitiliä ei ollut merkitty kirjanpitoon ja että autotallista peritty aiheeton vastike oli merkitty vastikesaamisiin. Tilinpäätöksen tulisi antaa oikea ja riittävä kuva asunto-osakeyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta. Mikäli ennakkomaksuja ja pitkäaikaisia saamisia on merkittävä määrä, voi se vaikeuttaa oikean ja riittävän kuvan antamista. Selvää niin ikään on, että asunto-osakeyhtiön pankkitilit ja niiden mukaisten varojen tai vastuiden tulisi ilmetä kirjanpidosta. Isännöintiyrityksen menettelyä voidaan pitää tältä osin jossain määrin huolimattomana.
Isännöintisopimuksen mukaan panttikirjojen hankinta ja hakeminen kuului isännöintiyritykselle, ja ne sisältyivät kiinteään palkkioon. Lausuntopyynnön ja vastauksen perusteella neuvosto katsoo selvitetyksi, että lausunnonpyytäjä oli päättänyt vain 150.000 euron suuruisen kiinnityksen hakemisesta, mutta isännöintiyritys oli hakenut myös 100.000 euron ja 120.000 euron suuruiset kiinnitykset ja veloittanut näistä Maanmittauslaitoksen maksut lausunnonpyytäjältä. Neuvosto katsoo, että isännöintiyritys ei ollut menetellyt hallituksen päätöksen mukaisesti, eikä menettelyn voida katsoa ajavan lausunnon pyytäjän etua.
Lausunnonpyytäjä on lausuntopyynnössään tuonut esille kunnossapito- ja muutostyölomakkeen käsittelyä koskevan asian yksilöimättä tarkemmin mistä kunnossapito- tai muutostyöstä asiassa olisi kysymys. Neuvosto ei voi tämän yksilöimättömän menettelyn perustella katsoa isännöintiyrityksen menetelleen eettisten ohjeiden vastaisesti.
Lausuntopyynnön mukaan hallituksen uuden puheenjohtajan tehtävään ei ollut ollut ohjeistusta. Vastauksen mukaan isännöitsijää ei ollut velvoitettu tähän. Eettisten ohjeiden mukaan isännöintiyrityksen tulisi vähintään sopia hallituksen kanssa uuden puheenjohtajan perehdyttämisvastuista, eikä asiassa esitetyn selvityksen perusteella voida katsoa näin tapahtuneen. Isännöintiyrityksen menettelyä on siten pidettävä tältä osin eettisten ohjeiden vastaisena.
Isännöintisopimuksen tehtäväluettelon mukaan muun muassa vakuutussopimusten valmistelu kuuluu isännöintiyritykselle. Lausuntopyynnön ja vastauksen perusteella neuvosto katsoo selvitetyksi, että lausunnonpyytäjä oli pyytänyt isännöitsijää kilpailuttamaan kiinteistövakuutuksen, mutta isännöitsijä ei ollut menetellyt näin. Isännöintiyrityksen menettelyä on pidettävä tältä osin hallituksen ohjeistuksen ja siten myös eettisten ohjeiden vastaisena.
Neuvosto katsoo, että isännöintiyrityksen menettely on edellä mainituilta osin ollut eettisten ohjeiden 1. kohdan (huolellinen ja asunto-osakeyhtiön edun mukainen toiminta) vastaista.
Kertoo palveluistaan ja hinnoitteluperusteistaan selkeästi
Neuvosto toteaa, että asunto-osakeyhtiöiden oli tullut siirtää osakeluettelonsa sähköiseen huoneistotietojärjestelmään vuoden 2023 loppuun mennessä. Neuvosto katsoo, ettei osakeluettelon siirto ole ollut rinnastettavissa isännöintisopimuksen tehtäväluettelon mukaiseen osakekirjojen antamiseen ja vaihtamiseen taikka muuhun kiinteään palkkioon sisältyvään tehtävään. Osakeluettelon siirtämisestä on aiheutunut isännöintiyritykselle työtä, josta se on ollut oikeutettu korvaukseen, mikäli tehtävän suorittamisesta ja sen mukaisen korvauksen määrästä oli sovittu lausunnonpyytäjän ja isännöintiyrityksen välillä. Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, että isännöintiyritys olisi sopinut kysymyksessä olevasta, sopimuksesta poikkeavasta erillisveloituksesta tai sen määrästä lausunnonpyytäjän kassa. Myös muiden erillisveloituksen piiriin kuuluvien laskujen maksaminen edellyttää eettisten ohjeiden kohdan 2. mukaisesti asunto-osakeyhtiön hyväksyntää. Neuvosto katsoo, että isännöintiyrityksen menettelyä on tältä osin pidettävä eettisten ohjeiden 2. kohdan (Kertoo palveluistaan ja hinnoitteluperusteistaan selkeästi) vastaisena.
Huolehtii parhaansa mukaan siitä, että tilaaja tuntee isännöinnin eettiset ohjeet
Lausuntopyynnön ja vastauksen perusteella neuvosto katsoo selvitetyksi, että isännöintiyritys ei ollut tuonut 1.2.2023 voimaan tulleita isännöinnin eettisiä ohjeita lausunnonpyytäjän hallituksen tietoon ennen isännöintisopimuksen päättymistä 31.1.2024. Neuvosto toteaa, että isännöintisopimus oli päättynyt vuoden kuluttua eettisten ohjeiden voimaantulon jälkeen ja isännöintiyrityksellä oli ollut velvollisuus huolehtia ja toimia aktiivisesti siten, että lausunnonpyytäjän hallitus olisi tietoinen eettisistä ohjeista. Isännöintiyrityksen menettely on siten ollut eettisten ohjeiden 7. kohdan (huolehtii parhaansa mukaan siitä, että tilaaja tuntee isännöinnin eettiset ohjeet) vastaista.
Siltä osin kuin isännöintiyritys ei ollut lausuntopyynnön mukaisesti lisännyt hallituksen tietoisuutta Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suosituksesta, menettelyä on pidettävä lisäksi eettisten ohjeiden 1. kohdan (toimii huolellisesti ja asunto-osakeyhtiön edun mukaisesti) vastaisena.
Ottaa vastaan vain omien kykyjen ja resurssien mukaisia toimeksiantoja, huolehtii ammattitaitonsa ylläpitämisestä ja kehittämisestä sekä ylläpitää ja kehittää isännöinnin arvostusta
Edellä todetusti asiassa esitetyn selvityksen perusteella isännöintiyrityksen menettely oli ollut huolimatonta ja muiden eettisten ohjeiden kohtien vastaista. Asiassa ei kuitenkaan ole ilmennyt sellaista, josta voitaisiin päätellä tämän liittyneen isännöintiyrityksen kykyihin ja resursseihin lausunnonpyytäjän toimeksiannon hoitamisessa. Isännöintiyrityksen menettely ei ole ollut eettisten ohjeiden 8. kohdan (ottaa vastaan vain omien kykyjen ja resurssien mukaisia toimeksiantoja) vastaista. Asiassa ei ole myöskään ilmennyt seikkoja, joista voitaisiin päätellä isännöintiyrityksen menettelyjen olleen eettisten ohjeiden 9. kohdan (huolehtii ammattitaitonsa ylläpitämisestä ja kehittämisestä) tai 10. kohdan (sekä ylläpitää ja kehittää isännöinnin arvostusta) vastaista.
Muut lausuntopyynnön mukaiset isännöintiyrityksen menettelyt
Muilta osin lausuntopyynnössä esille tuotuja isännöintiyrityksen menettelyjä on pidettävä niin yksilöimättöminä ja yleisluontoisina taikka ne koskevat lausunnonpyytäjän suoritusvelvollisuutta tai isännöintiyrityksen palautusvelvollisuutta koskevaa yksityisoikeudellista riitaa, minkä vuoksi neuvosto ei voi ottaa niihin kantaa tämän lausuntopyynnön käsittelemisen yhteydessä.
Seuraamus
Isännöintiyrityksen toiminta on ollut edellä todetuilla tavoin eettisten ohjeiden 1. kohdan (huolellinen ja asunto-osakeyhtiön edun mukainen toiminta), 2. kohdan (kertoo palveluistaan ja hinnoitteluperusteistaan selkeästi) ja 7. kohdan (huolehtii parhaansa mukaan siitä, että tilaaja tuntee isännöinnin eettiset ohjeet) vastaista.
Neuvosto katsoo, ettei tapausta voida isännöintiyrityksen eettisten ohjeiden vastaisten menettelyjen lukumäärästä huolimatta niiden luonne huomioon ottaen pitää lievää vakavampana. Huomautusta on siten pidettävänä riittävänä seuraamuksena isännöintiyrityksen eettisten ohjeiden vastaisesta menettelystä.
Päätös on yksimielinen.
Koska kurinpidollisena seuraamuksena suositeltiin huomautuksen antamista, ei toimijan nimeä julkaista neuvoston sääntöjen 15 §:n perusteella.