Isännöinnin eettinen neuvosto
Tiivistelmä:
Isännöinnin eettinen neuvosto katsoi lausunnossaan, että isännöintiyrityksen isännöinnin veloituksia koskeva isännöintiyrityksen menettely oli ollut jossain määrin eettisten ohjeiden 2. kohdan (kertoo palveluista ja hinnoitteluperusteista selkeästi) vastaista ja isännöinnin eettisistä ohjeista tiedottamatta jättäminen oli ollut eettisten ohjeiden 7. kohdan (huolehtii parhaansa mukaan siitä, että tilaaja tuntee isännöinnin eettiset ohjeet) vastaista. Neuvosto katsoi lisäksi, että koristeaiheen kunnostustapaa koskeva isännöintiyrityksen menettely oli tapahtunut kesällä 2022 ennen isännöinnin eettisten ohjeiden voimaantuloa 1.2.2023, mutta oli ollut vuoden 2008 ”Hyvä isännöintitapa: Isännöinnin eettiset ohjeet” -nimisten isännöinnin eettisten ohjeiden vastaista (toimii huolellisesti ja tilaajan edun mukaisesti, avoimesti tilaajan hankinnoissa ja suhtautuu viestintään myönteisesti). Muilta osin isännöintiyrityksen menettelyjä ei ollut yksilöity siten, että niiden olisi voitu katsoa olleen eettisten ohjeiden vastaista. Neuvosto katsoi, että huomautusta oli pidettävänä riittävänä seuraamuksena. Isännöinnin eettinen neuvosto suositteli Isännöinnin Auktorisointi ISA ry:lle ja Suomen Isännöintiliitto ry:lle huomautuksen antamista isännöintiyritykselle. Lausuntopyyntö jätettiin arkkitehtisuunnittelua, piirustusten digitointia ja taloushallintoa koskevien isännöintiyrityksen menettelyjen osalta käsittelemättä, koska lausuntopyyntöä ei ollut näiden menettelyjen osalta toimitettu neuvostolle 12 kuukauden kuluessa menettelyn ilmenemisestä, eikä näiden menettelyjen osalta ilmennyt neuvoston sääntöjen 10 §:n mukaista erityisen painavaa syytä lausuntopyynnön käsittelemiselle.
Lausuntopyynnön pääkohdat:
Lausunnonpyytäjä on pyytänyt Isännöinnin eettisen neuvoston lausuntoa siitä, onko isännöintiyritys menetellyt seuraavien eettisten ohjeiden kohtien vastaisesti: 1. Toimii huolellisesti ja asunto-osakeyhtiön edun mukaisesti, 2. Kertoo palveluistaan ja hinnoitteluperusteistaan selkeästi, 3. Toimii avoimesti asunto-osakeyhtiön hankinnoissa ja käyttää hankintaverkostoa asunto-osakeyhtiön eduksi, 5.Edistää avoimuutta ja suhtautuu viestintään myönteisesti, 7. Huolehtii parhaansa mukaan siitä, että tilaaja tuntee isännöinnin eettiset ohjeet, 8. Ottaa vastaan vain omien kykyjen ja resurssien mukaisia toimeksiantoja, 11. Kunnioittaa isännöintialan muita toimijoita ja kilpailee reilusti, 12. Sitoutuu harmaan talouden ja talousrikollisuuden torjuntaan.
Isännöinnissä oli ilmennyt toistuvia virheitä ja toimintatapoja, jotka olivat sekä asunto-osakeyhtiölain että eettisten ohjeiden vastaisia.
LVI-saneerauksen arkkitehtisuunnittelutyön tilaaminen
Lausunnonpyytäjän yhtiökokouksessa 23.5.2022 oli valtuutettu hallitus tilaamaan piirustusten digitointi linjasaneeraukseen valmistautumista varten. Isännöitsijä oli tilannut 24.8.2022 ilman kilpailutusta ja lausunnonpyytäjän hallituksen päätöstä arkkitehtisuunnittelua hintaan 19.840 euroa. Isännöitsijä ei ollut kertonut tekemästään tilauksesta hallitukselle, eikä ollut asettanut tilaussopimusta saataville tietojärjestelmään. Menettely oli vastoin asunto-osakeyhtiölakia ja isännöinnin eettisten ohjeiden kohtia 1, 3 ja 5. Yli puolen vuoden ajan oli vallinnut tilanne, jossa lausunnonpyytäjän hallitus ei ollut tiennyt asiasta.
Hallitus oli alkanut vaatimaan yhtiökokouksen päätöksen toteuttamista. Isännöitsijä oli tuonut tammikuussa 2023 hallituksen käsiteltäväksi useita tarjouksia koskien linjasaneerauksen eri suunnitteluvaiheita. Lausunnonpyytäjä oli hyväksynyt arkkitehtisuunnittelun osuuden tilattavaksi esitetyn mukaisesti tietämättä, että isännöitsijä oli jo sitonut kyseisen arkkitehtitoimiston suunnitteluun puoli vuotta aikaisemmin allekirjoittamalla sopimuksen. Isännöitsijä oli tietoisesti harhauttanut hallitusta peittääkseen virheellisen menettelynsä.
Syksyllä 2022 lausunnonpyytäjä oli maksanut arkkitehtitoimistolle piirustusten digitoimisesta käsin yhteensä 8.572,74 euroa. Päätös noudatti yhtiökokouksen päätöstä, mutta tilauksen oli tehnyt yksin isännöitsijä. Yhtiökokous oli valtuuttanut hallituksen, ei isännöitsijää. Käsin tehty digitoiminen oli osoittautunut turhaksi, koska alkuperäiset piirustukset eivät olleet tarkkuudeltaan riittäviä. Myöhemmin piirustukset oli päivitetty laserkeilauksen avulla, mikä olisi ollut alun perinkin oikea työtapa ja säästänyt rahaa.
Lausunnonpyytäjä oli pyytänyt isännöintiyritykseltä LVI-suunnittelua koskevia puuttuvia sopimuksia ja niitä edeltäviä tarjouksia ja tarjouspyyntöjä. Isännöintiyrityksen mukaan näitä asiakirjoja ei ollut pystytty paikallistamaan. Hyväksyttävää syytä sille, että työn valmistelun dokumentaatio ja sitä koskeva sopimuskanta on kadonnut, ei ollut. Suunnittelu ei ollut osa digitointia, vaan ne olivat eri asioita. Isännöintiyritys oli myös kiistänyt, että isännöitsijä olisi allekirjoittanut suunnittelusopimusta.
Julkisivukorjauksen yhteydessä tehty koristeaiheen puhdistus
Isännöitsijä oli julkisivuremontin vastaanottotarkastuksessa 15.6.2022 hyväksynyt, että lausunnonpyytäjän rakennuksen nurkalla oleva koristeaihe oli puhdistettu lisätyönä laserpuhdistuksella. Alkuperäisessä työsuunnitelmassa puhdistus ja käsittely oli ollut osa urakkaa ja urakkahintaa. Lisätyö oli aiheuttanut lausunnonpyytäjälle tarpeettomia kustannuksia, ja lopputulos oli poikennut julkisivun muusta ilmeestä. Isännöitsijä oli toiminut vastoin tiedossaan ollutta hallituksen kantaa.
Isännöitsijä oli käytännössä estänyt hallituksen edustuksen vastaanottokokoukseen, koska hän ei ollut ilmoittanut kokouksen ajankohtaa edes hallituksen sitä erikseen kysyessä. Isännöitsijä ei ollut myöskään toimittanut hallitukselle julkisivuremontin välitarkastuksen 25.11.2021 yhteydessä pidettyä pöytäkirjaa eikä asettanut sitä tietojärjestelmään. Hallitus oli saanut pöytäkirjan vasta kesällä 2023, henkilöisännöitsijän vaihduttua. Käytännössä isännöitsijä oli estänyt hallituksen kannan toteutumisen ja tehnyt omavaltaisen päätöksen. Isännöitsijä ei ollut jälkikäteenkään vienyt päätöstä tietojärjestelmään ja oli antanut vielä syyskuussa 2022 koristeaiheen kunnostuksesta väärää tietoa. Lisäksi isännöitsijä oli hyväksynyt takuutalletuksen maksamisen julkisivu-urakoitsijalle ilman hallituksen päätöstä.
Työmaakokouksissa lausunnonpyytäjää oli urakkasopimuksen ja alan käytännön mukaisesti tullut edustaa isännöitsijä ja hallituksen jäsen. Kaupunginmuseon konservaattori oli 4.10.2023 esittänyt henkilökohtaisen kannan, jonka mukaan laserpuhdistus on hyväksyttävä menetelmä. Kannanotto oli saatu yli vuosi hankkeen toteutuksen jälkeen. Kaupunginmuseo oli osallistunut viranomaiskatselmukseen ennen julkisivuremonttia 27.5. ja 4.6.2021, jolloin suunnitelmaksi oli sovittu koristeaiheen puhdistus ja maalaus.
Hallituksen vastuulla ei ollut ollut huolehtia, että työmaakokouksissa oli edustus. Taloyhtiön hallitus oli vaihtunut välitarkastuksen ja vastaanottotarkastuksen välillä, ja välitarkastuksessa hallitusta edustanut henkilö oli kuollut. Isännöitsijän laiminlyöntien takia hallituksella ei ollut mitään mahdollisuutta osallistua päätöksentekoon eikä saapua vastaanottokokoukseen edustamaan asukkaiden etua. Isännöintiyrityksen mukaan laserpuhdistuksesta olisi sovittu välitarkastuksessa 25.11.2021. Välitarkastuksen pöytäkirjasta ei ilmennyt tällaista päätöstä. Julkisivuremontin valvoja oli esittänyt, että laserpuhdistuksesta oli sovittu kokouksessa, mutta asian kirjaaminen pöytäkirjaan oli jäänyt tekemättä. Isännöintiyrityksen vastuulla oli huolehtia, että pöytäkirja vastaa sisällöltään kokouksen kulkua ja että se on taloyhtiön hallituksen käytettävissä.
Isännöitsijällä ei ollut ollut oikeutta yksin hyväksyä hallituksen kannan vastaista lisätyötä. Asian selvittelyssä isännöintiyritys ei ollut osoittanut sitoutumista avoimeen hallintoon, vaan esittänyt paikkaansa pitämättömiä väitteitä.
Isännöinnin veloitukset
Lausunnonpyytäjä oli reklamoinut isännöintiyritystä erillisveloituksista. Isännöintiyritys oli ilmoittanut veloitustensa olevan sopimuksen ja hyväksyttyjen hinnastojen mukaista. Pyynnöstä huolimatta isännöintiyritys ei ollut toimittanut sopimusta tai hinnastoja koskevia kokouspäätöksiä, joihin se voisi erillisveloituksensa perustaa. Lausunnonpyytäjän käytössä on ainoastaan sopimus vuodelta 2006 ja siihen tehty hinnaston tarkistus vuodelta 2012. Isännöintiyritys oli tehnyt oma-aloitteisesti veloituksensa, niitä ei ollut hyväksytetty hallituksella ja ne eivät olleet perustuneet voimassa oleviin sopimuksiin tai hallituksen vahvistamiin hinnastoihin. Isännöintiyritys oli kiistänyt tehneensä erillisveloituksia, vaikka niistä oli olemassa kirjallinen erittely. Isännöintiyritys ei ollut noudattanut mitään isännöinnin eettisten ohjeiden kohdan 2 alakohdista.
Taloushallinto
Keväällä 2023 isännöintiyritys oli laiminlyönyt taloyhtiön pankkilainojen maksamisen ajallaan. Isännöitsijän valmistelemat talousarviot olivat sisältäneet merkittävästi virheitä, joiden takia lausunnonpyytäjän kassa ei ollut ollut kunnossa. Remonttivaroja oli käytetty hoitokustannuksiin ja korkotason muutoksia ei ollut huomioitu pääomalainojen vastikkeita laskettaessa. Ongelmista johtuen lausunnonpyytäjän mahdollisuudet saada lainaa tulevaan LVI-saneeraukseen olivat heikentyneet.
Yhteenveto
Lausunnonpyytäjä oli tuonut isännöintiä koskevia ongelmia isännöintiyrityksen tietoon kirjallisesti ja suullisesti. Isännöintiyritys oli mielestään toiminut joka asiassa täysin oikein.
Isännöintiyrityksen sitoutuminen isännöinnin eettisiin ohjeisiin ei ollut ilmennyt ennen joulukuuta 2023. Ohjeista ei ollut ollut mainintaa osakkaille tai hallitukselle tulleessa materiaalissa eikä isännöintiyrityksen verkkosivuilla.
Isännöintiyritys oli menettelyillään rikkonut ainakin eettisten ohjeiden kohtia 1, 2, 3, 5, 7, 8, 11 ja 12. Myös lakien noudattamista koskien voidaan esittää kriittisiä kysymyksiä, erityisesti LVI-suunnittelun tilaamista koskevissa epäselvyyksissä. Isännöinnissä tapahtunut virheiden määrä, niiden aiheuttamat taloudelliset menetykset ja systemaattisuus virheiden kiistämisessä ylittävät kohtuuden.
Vastauksen pääkohdat:
Isännöintiyritys on katsonut, ettei se ollut rikkonut isännöinnin eettisiä ohjeita.
Lausunnonpyytäjä oli reklamoinut isännöintiyritystä sekä itse että asiamiehensä välityksellä ja isännöintiyritys oli vastannut näihin reklamaatioihin.
LVI-saneerauksen arkkitehtisuunnittelutyön tilaaminen
Yhtiökokous oli tehnyt 23.5.2022 seuraavan sisältöisen päätöksen: ”Päätettiin tilata taloyhtiötä koskevat ajantasaiset piirustukset digitoituna tulevaa linjasaneerausta ajatellen arvioituun hintaan 30.000 euroa.” Suunnittelu oli ollut voimakkaasti kytköksissä piirustusten digitointiin ja isännöitsijä oli yhtiökokouksen päätöksen ja tuolloisen hallituksen puheenjohtajan kanssa käytyjen keskustelujen pohjalta pyrkinyt ripeästi edistämään linjasaneerauksen toteuttamista.
Lausunnonpyytäjä oli solminut erään asiantuntijaorganisaation kanssa 17.9.2020 sopimuksen, johon liittyi mm. projektinjohtajan ja projektipäällikön tehtävät vesijohto-, viemäri-, sähkö- ja tietoliikenneverkkourakassa. Yhtiön puolelta sopimuksen oli allekirjoittanut silloinen hallituksen puheenjohtaja. Vesikatto- ja julkisivu-urakan osalta oli sovittu, että suunnitteluvaiheen tehtäviin kuuluu muun muassa suunnittelijoiden kilpailuttaminen ja suunnittelijoiden valinnat, sekä suunnittelusopimukset. Projektinjohtajan rooli suunnittelun tilaamisessa ja suunnittelusopimuksen tekemisessä oli ollut keskeinen.
Lausunnonpyytäjä oli pyytänyt 2.6.2022 tarjouksen LVIS-peruskorjauksen toteutussuunnittelun arkkitehtisuunnittelusta. Arkkitehtitoimisto oli antanut tarjouksen 15.6.2022. Projektinjohtaja oli lähettänyt tämän johdosta 14.7.2022 sähköpostin, jonka mukaan: ”toimeksi saaneena tilaan oheisen tarjouksenne mukaisen suunnittelutyön”. Asiasta oli vielä allekirjoitettu erillinen sopimus elokuussa 2022.
Lausunnonpyytäjän hallitus oli kokoontunut 1.12.2022. Kokouspöytäkirjan kohdassa 4. on todettu: ”Piirustusten digitointi on kesken ja arkkitehtisuunnittelusopimuksen osalta halutaan projektinjohtajalta lisäselvitys asioiden etenemisjärjestyksestä. Päätettiin järjestää loppuvuodesta 2022 /alkuvuodesta 2023 suunnittelukokous, johon kutsutaan projektinjohtaja paikan päälle avaamaan etenemistä.” Yhtiön hallitus oli siten kokouksessa ollut tietoinen piirustusten digitoinnista sekä suunnittelusta, eikä pöytäkirjaan ollut tuolloin merkitty mitään kommentteja tai muutosehdotuksia.
Julkisivukorjauksen yhteydessä tehty koristeaiheen puhdistus
Helsingin kaupunginmuseon rakennuskonservaattori oli esittänyt 3.10.2023 kannanoton, jonka mukaan koristeaihetta ei tulisi maalata, vaan se tulisi jättää puhdistettuna esille. Hallituksen tahtotilana ollut maalaus ei ollut mahdollinen, vaan puhdistus oli ollut kaupungin hyväksymä korjaustapa.
Työtavasta oli sovittu lausunnonpyytäjän silloisen hallituksen puheenjohtajan toimesta ja hyväksynnällä katujulkisivu- ja vesikattourakan vastaanottotarkastuksessa 25.11.2021. Projektinjohtaja oli todennut 14.12.2023 lähettämässään sähköpostissa mm., että vastaanottotarkastuksessa oli sovittu, että koristeaihe pyritään puhdistamaan lasermenetelmällä, vaikka sitä ei ole mainittukaan pöytäkirjassa.
Jälkitöiden vastaanottotarkastus oli pidetty 15.6.2022 ja sen pöytäkirjan kohdassa 11 oli todettu mm., että koristeaiheen maalauksen osalta on sovittu, että se puhdistetaan lisätyönä laser-puhdistusmenetelmällä”.
Isännöinnin veloitukset
Lausunnonpyytäjä ei ollut aikaisemmin toimittanut yksityiskohtaista selvitystä siitä, mitä veloituksia se on pitänyt isännöintisopimuksen vastaisina. Se oli vain esittänyt, että virheellisiä veloituksia olisi 5.471 euron arvosta, vaikka esimerkiksi vuoden 2023 kirjanpidossa oli erillisveloituksia kirjattuna 1.812,15 euron arvosta.
Isännöintisopimuksen mukaan mm. kokouksiin osallistumisesta oli oikeus veloittaa kokouspalkkio. Tämän vuoksi ei voida katsoa, että esimerkiksi kokouspalkkiot olisivat perusteettomia. Sopimuksen nojalla oli oikeus tehdä myös erillisveloitukset.
Taloushallinto
Talousarvio on vain arvio ja muun muassa nopeasti muuttuvien kustannusten ja korkotason vallitessa arvion laadinnan ja hyväksynnän ajankohdan perustellut oletukset eivät välttämättä sellaisenaan pysty huomioimaan kaikkia tilikauden aikana vaikuttavia epävarmuustekijöitä. Muun muassa pääomavastikkeiden osalta oli laskenta suoritettu pankeilta saatujen ilmoitusten mukaisesti huomioiden koron määräytymispäivä. Korkojen nousuihin, jotka olivat tapahtuneet sen jälkeen, kun pääomavastike oli yhtiökokouksessa päätetty, ei ollut voitu ennakolta varautua.
Yhteenveto
Isännöintiyritys oli pahoitellut, jos isännöintipalvelun suorittamisessa oli koettu tapahtuneen virheitä. Isännöintiyritys oli pyrkinyt huolehtimaan asiakkaidensa tyytyväisyydestä, sekä pyrkinyt parantamaan palveluaan aktiivisesti yhteistyössä asiakkaidensa kanssa.
Lisäselvitykset
Lausunnonpyytäjä
Isännöintiyrityksen vastauksessa on esitetty virheellisiä väittämiä. Lausunnonpyytäjän hallituksen aiempi puheenjohtaja oli eronnut hallituksesta 20.4.2022, eikä hän ollut osallistunut yhtiökokoukseen, joka antoi hallitukselle valtuutuksen tilata digitointityö. Hän ei ollut hallituksen puheenjohtaja heinäkuussa 2022 suunnittelutöitä tilattaessa.
Hallitus ei ollut joulukuussa 2022 hyväksynyt arkkitehtitoimistolta tilattua LVI-suunnittelutyötä, koska hallitus ei silloin edes vielä tiennyt tilauksesta. Hallituksella oli silloin ollut tieto vain digitoinnista. Saatuaan alustavia tietoja ilman asianmukaisia päätöksiä käynnistetyistä digitointitoimista, hallitus oli pyytänyt selvityksiä. Tieto isännöitsijän elokuussa 2022 tilaamasta arkkitehtisuunnittelusta oli ilmennyt hallitukselle vasta kesällä 2023.
Asiantuntijaorganisaation kanssa oli solmittu konsulttisopimus 2020, sopimuksen mukainen tehtävä oli ollut valvoa 2020-2022 toteutettua katto- ja julkisivuremonttia. Putkisaneerauksen osalta oli mainittu ainoastaan hankesuunnittelu. Sopimuksen viitteenä oli ollut KSE 2013, jonka mukaisesti konsultti ei voinut tilata sopimuksen puitteissa lisäkustannuksia aiheuttavia töitä. Asiantuntijaorganisaatiolla ei ollut ollut oikeutta tilata mitään eikä se vaikuttanut niin tehneenkään, vaan isännöitsijä oli allekirjoittanut suunnittelusopimuksen. Kyseinen sopimus ei ollut ollut hallituksen saatavilla tietojärjestelmässä, hallitus oli saanut sen 12.8.2024.
Isännöitsijä oli allekirjoittanut suunnittelupalvelujen tilaussopimuksen, josta lausunnonpyytäjä ei ollut päättänyt. Isännöitsijä oli laiminlyönyt sopimuksen toimittamisen jälkikäteen ja salannut sopimuksen olemassaolon. Isännöintiyrityksen toiminta oli ollut suorassa ristiriidassa eettisten ohjeiden kanssa, jonka mukaan isännöinti huolehtii, että asunto-osakeyhtiön lukuun tehtävä asiantuntijapalvelujen hankinta päätetään asianmukaisesti.
Asiasta oli koitunut lausunnonpyytäjälle haittaa siten, että toimeksianto ei ollut kuvastanut lausunnonpyytäjän tahtotilaa, eikä lausunnonpyytäjä ollut tosiasiallisesti voinut valita työn toteuttajaa. Siitä johtuen oli jouduttu tilaamaan lisätyönä muutoksia ja lisäyksiä ja suunnittelutyö oli pitkittynyt. Digitointimenetelmä oli ollut väärä ja aiheuttanut turhia kuluja.
Kaupunginarkkitehdin kommentti jo tehtyyn työhön oli jälkikäteinen hyväksyntä, ei vaatimus. Museon etukäteen hyväksymä toteutusmenetelmä maalaamalla oli osa urakkasopimusta. Jälkitarkastuskokous 15.6.2022 ei ollut ollut päätösvaltainen ilman lausunnonpyytäjän edustusta, joka puuttui isännöitsijän laiminlyönnin tähden. Kokousta pidettäessä isännöitsijällä oli ollut tiedossa taloyhtiön hallituksen kirjallisesti hänelle ilmaisema kanta siitä, että koristeaihe oli maalattava.
Vastaanottotarkastuskokouksen 25.11.2021 pöytäkirjaan oli kirjattu suunnitelmana koristeaiheen maalaus. Pöytäkirjojen ohitse ei pidä sopia asioita suullisesti ja isännöitsijän on huolehdittava dokumentaation oikeellisuudesta.
Toisin kuin isännöinnin eettiset ohjeet velvoittaisivat, isännöintiyritys ei ollut hyväksyttänyt hinnastoja tai palkkioittensa muutoksia lausunnonpyytäjällä. Ainoat olemassa olevat kirjaukset olivat isännöintisopimus vuodelta 2006 ja lausunnonpyytäjän hallituksen vahvistama hinnasto vuodelta 2012. Isännöintiyritys oli perinyt näihin perustumattomia palkkioita itsenäisesti.
Isännöintiyritys oli esittänyt, että talousarviossa ei ollut voitu etukäteen huomioida korkomuutoksia. Akuutti maksuvalmiuskriisi oli kuitenkin alkanut alle kuukausi sen jälkeen, kun yhtiökokous oli hyväksynyt isännöitsijän valmisteleman talousarvion, korkeammalla vastiketasolla kuin isännöitsijä ehdotti. Niin nopeasti ei korkotaso ollut muuttunut. Maksuvalmiuskriisin johdosta lainalyhennyksiä ei ollut maksettu ajallaan, jonka vuoksi pankki ei ollut antanut yhtiölle lainatarjousta. Hoito- ja korjaustilien sekoittuminen ja usean tilikauden mittaan kertynyt korjausvastikealijäämä eivät olleet selitettävissä äkillisillä muutoksilla.
Isännöintiyritys ei ollut esittänyt mitään selitystä sille, että merkittävän tarjouskilpailun asiakirjat, tarjouspyynnöt ja saadut tarjoukset, puuttuvat kokonaan. Olemassa olevankin dokumentaation osalta isännöintiyrityksen asiat olivat täysin eri tavoin kuin on kirjattu. Todellisuudessa asiakirjojen sisältö oli oikein, mutta isännöintiyritys oli jälkikäteen vääristellyt asiaa. Isännöintiyrityksen linja ei ollut ollut lojaali taloyhtiölle (eettisten ohjeiden kohta 1), se ei ollut ollut kunniallista, ylpeää tai rehellistä (kohta 10), saati avointa ja aktiivista (kohta 12). Isännöintiyritys oli viivyttänyt asian käsittelyä, laiminlyönyt oma-aloitteisen ja perusteellisen tiedonhankinnan, kiistänyt vastuunsa ilmiselvistä virheistään ja keksinyt erilaisia faktoihin perustumattomia verukkeita, jopa antanut suoraan virheellistä tietoa.
Isännöintiyritys
Isännöintiyritys on toimittanut lisälausuman liitteenä pöytäkirjan suunnittelukokouksesta 19.12.2022, jossa oli ollut mukana hallituksen jäsen. Arkkitehdit olivat esitelleet suunnitelutilanteen kokouksessa. Suunnittelun käynnissä olo ja tilanne oli viimeistään tällöin tullut hallituksen tietoon. Kyseisestä kokouksesta oli ollut tieto kaikilla hallituksen jäsenillä (sähköposti 8.12.2022).
Kokouspalkkiot ja erillisveloitukset olivat olleet voimassa olleen isännöintisopimuksen mukaisia. Isännöintiyritys ei ollut voinut ilman erittelyä arvioida sitä, mitä lausunnonpyytäjä mahdollisesti pitää sopimuksen vastaisina.
Yhtiön pääomavastikkeiden osalta kukin vastike (pääomavastikkeet 1, 6 ja 7) oli ollut 31.12.2022 ylijäämäinen sekä kyseessä olevan tilikauden osalta, että kumulatiivisesti. Hoitovastike oli ollut voimakkaasti alijäämäinen ja vastikerahoituslaskelmasta ilmenevä yhtiön rahoitusvalmius oli ollut negatiivinen. Yhtiökokouksessa päätetään talousarviosta ja yhtiövastikkeen määrästä. Nämä päätökset perustuvat kokouskutsuun ja hallituksen päätösehdotuksiin. Hallitus oli ilmeisesti pitänyt kokouksessa esitettyä talousarviota ja vastiketasoa perusteltuna ennen yhtiökokousta.
Suunnitteluun ja sen kilpailutukseen liittyvät isännöintiyrityksen hallussa olevat asiakirjat oli toimitettu lausunnonpyytäjälle. Asiakasyhtiöiden urakoihin liittyen isännöintiyritys toteuttaa omat sopimusvelvoitteensa muun muassa rahanpesun estämisen osalta.
Lausunnonpyytäjän väitteisiin oli vastattu vastineilla ennen lausuntopyyntöä. Näkemykset olivat poikenneet monissa kohdin lausunnonpyytäjän käsityksestä. Poikkeavan näkemyksen esiin tuominen ei ollut voinut merkitä epälojaaliutta tai asian viivyttämistä.
Isännöinnin eettisen neuvoston antama lausunto:
Asiaan soveltuvat eettisten ohjeiden kohdat
Isännöinnin eettisten ohjeiden 1. kohdan mukaan huolellinen ja asunto-osakeyhtiön edun mukainen toiminta tarkoittaa muun muassa sitä, että isännöintiyritys toimii lainsäädännön mukaisesti, vastuullisesti ja eettisesti. Isännöintiyritys sitoutuu lisäämään hallituksen tietoutta Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suosituksesta. Isännöintiyrityksen tulee hoitaa tehtävänsä huolellisesti ja toimia hallituksen ja yhtiökokouksen ohjeistusten ja kirjattujen päätösten mukaisesti. Isännöintiyritys sopii hallituksen kanssa uuden puheenjohtajan perehdyttämisvastuista. Isännöintiyrityksen tulee olla asunto-osakeyhtiön asioita hoitaessaan lojaali asunto-osakeyhtiölle ja ajaa toimissaan tämän etua.
Isännöinnin eettisten ohjeiden 2. kohdan mukaan palveluista ja hinnoitteluperusteista selkeästi kertomisella tarkoitetaan muun muassa sitä, että isännöintiyritys erittelee sopimuksessa isännöintitehtävät ja mahdolliset muut sovitut asiantuntijapalvelut sekä niiden hinnoitteluperusteet ja hinnantarkistusmenettelyn sekä sopii hallituksen kanssa mahdolliset sopimusehtojen muutokset. Sopimusmuutokset (mukaan lukien hinnantarkistukset) hyväksytään kirjallisesti tai käsitellään hallituksessa ja kirjataan pöytäkirjaan. Isännöintiyrityksen tulee pitää huolta siitä, että laskutus on selkeää ja laskutettavat toimenpiteet on eritelty sekä pyrkiä toimittamaan viipymättä epäselviin laskuihin liittyvät selvitykset. Isännöintiyrityksen tulee luoda ja toimeenpanna asunto-osakeyhtiön pyynnöstä käytäntö, jolla asunto-osakeyhtiö pystyy helposti hyväksymään isännöinnin erillisveloituksen piiriin kuuluvien töiden laskut ennen niiden maksua.
Isännöinnin eettisten ohjeiden 3. kohdan mukaan isännöintiyritys toimii avoimesti asunto-osakeyhtiön hankinnoissa ja käyttää hankintaverkostoa asunto-osakeyhtiön eduksi, jolla tarkoitetaan muun muassa sitä, että isännöintiyritys hoitaa kilpailutukset ja hankinnat läpinäkyvästi, huolellisesti ja asunto-osakeyhtiön edun mukaisesti sekä huolehtii siitä, että asunto-osakeyhtiö tekee isännöitsijän toimivallan rajoista ja sen ylimenevistä sopimuksista ja hankinnoista asianmukaisen päätöksen.
Isännöinnin eettisten ohjeiden 5. kohdan mukaan avoimuuden edistäminen ja viestintään myönteisesti suhtautuminen tarkoittaa muun muassa sitä, että isännöintiyritys vastaa sovitussa ja kohtuullisessa ajassa saamiinsa yhteydenottoihin ja antaa asunto-osakeyhtiön hallitukselle tarpeellisen tiedon hallituksen tehtävän hoitamiseksi. Isännöintiyrityksen tulee tunnistaa parhaat tavat viestiä sekä tiedottaa monipuolisesti ja hallituksen kanssa sovitusti huomioiden kunkin asunto-osakeyhtiön erilaiset tarpeet. Isännöintiyrityksen tulee suhtautua myötämielisesti viestintään osakkaille ja asukkaille.
Isännöinnin eettisten ohjeiden 7. kohdan mukaan isännöintiyritys huolehtii parhaansa mukaan siitä, että tilaaja tuntee isännöinnin eettiset ohjeet, jolla tarkoitetaan muun muassa sitä, että isännöintiyritys huolehtii siitä, että isännöinnin eettiset ohjeet ovat helposti hallituksen saatavilla ja käy ne tarvittaessa hallituksen kanssa läpi tarkemmin sekä toimii aktiivisesti ja varmistaa, että hallitus on isännöinnin eettisistä ohjeista tietoinen.
Isännöinnin eettisten ohjeiden 8. kohdan mukaan omien kykyjen ja resurssien mukaisella toimeksiantojen vastaanottamisella tarkoitetaan muun muassa sitä, että isännöintiyrityksen tulee jo sopimuksentekovaiheessa ottaa huomioon asunto-osakeyhtiön tarpeet ja ominaisuudet sekä omat resurssinsa sekä huolehtia siitä, että resurssit riittävät sopimusvelvoitteiden ja lakisääteisten velvoitteiden täyttämiseen sopimuksen voimassaoloaikana. Isännöintiyrityksen tulee hoitaa asunto-osakeyhtiön asiat huolellisesti ja pitää asunto-osakeyhtiölle antamansa lupaukset.
Isännöinnin eettisten ohjeiden 11. kohdan mukaan isännöintialan muiden toimijoiden kunnioittamisella ja reilulla kilpailulla tarkoitetaan muun muassa sitä, että isännöintiyritys hoitaa isännöinnin vaihtotilanteet yhteistyössä ja ammattimaisesti, eikä aiheuta haittaa kilpailijalle tai asunto-osakeyhtiölle sekä toimittaa vaihtotilanteissa asunto-osakeyhtiön kaikki tiedot kuukauden kuluessa sopimuksen päättymisestä helposti siirrettävässä muodossa, jollei muuta ole sovittu.
Isännöinnin eettisten ohjeiden 12. kohdan mukaan sitoutumisella harmaan talouden ja talousrikollisuuden torjuntaan tarkoitetaan muun muassa sitä, että isännöintiyritys toimittaa asunto-osakeyhtiölle oma-aloitteisesti selvityksen harmaan talouden torjuntaa koskevien velvoitteiden täyttämisestä omalta osaltaan myös sopimussuhteen aikana, selvittää avoimesti ja aktiivisesti mahdolliset epäselvyydet ja huolehtii sopimuksen mukaan rakentamisen tiedonantovelvollisuuteen liittyvistä viranomaisilmoituksista sekä myötävaikuttaa aktiivisesti viranomaisyhteistyöhön.
Asian arviointi ja johtopäätökset
Lausuntopyynnön käsitteleminen
Lausuntopyynnön kohteena oleva isännöintiyritys on Isännöinnin Auktorisointi ISA ry:n auktorisoima ja Suomen Isännöintiliitto ry:n jäsenyritys. Lausunnonpyytäjän hallitus on neuvoston sääntöjen 9 §:n mukaisesti kokouksessaan 18.3.2024 päättänyt pyytää lausuntoa isännöintiyrityksen menettelystä.
Neuvosto toteaa, että neuvoston sääntöjen 10 §:n mukaisesti lausuntopyyntö on toimitettava neuvostolle 12 kuukauden kuluessa menettelyn ilmenemisestä tai 12 kuukauden kuluttua isännöintisopimuksen päättymisestä, jos menettely ilmenee sen päättymisen jälkeen. Määräaikoja vanhemmat tapaukset edellyttävät erityisen painavaa syytä. Lausuntopyyntö on toimitettu neuvostolle 12.4.2024. Menettelyn on näin ollen tullut ilmetä 12.4.2023 tai sen jälkeen.
Neuvosto toteaa, että muun muassa lausunnonpyytäjän lisäselvityksen mukaan piirustusten digitointi oli ilmennyt lausunnonpyytäjälle viimeistään joulukuussa 2022. Lausunnonpyytäjän hallituksen kokouksessa 1.12.2022 oli pöytäkirjan mukaan todettu, että arkkitehtisuunnittelu-sopimuksen osalta halutaan lisäselvitys asioiden etenemisjärjestyksestä. Tämän jälkeen arkkitehtisuunnittelun tilannetta oli pöytäkirjan mukaan käsitelty suunnittelukokouksessa 19.12.2022, johon oli osallistunut lausunnonpyytäjän hallituksen jäsen. Neuvosto katsoo, että kysymyksessä oleva arkkitehtisuunnittelutyön tilaaminen oli siten tullut ilmetä hallituksen jäsenelle ja tämän myötä lausunnonpyytäjälle joulukuussa 2022, vaikka lausunnonpyytäjän hallitus oli tehnyt varsinaisen päätöksen arkkitehtisuunnittelutyön tekijästä kokouksessaan 23.1.2023. Lisäksi lausuntopyynnön mukaan arkkitehtisuunnittelun tilaamisen 24.8.2022 jälkeen hallitus ei ollut tiennyt tilaamisesta yli puolen vuoden ajan, mikä myös viittaa siihen, että arkkitehtisuunnittelun tilaaminen oli ilmennyt joka tapauksessa myös muulle hallitukselle ennen 12.4.2023, eikä lausunnonpyytäjän lisäselvityksessään toteamalle, jonka mukaan asia olisi ilmennyt hallitukselle kesällä 2023, voida sen vuoksi antaa ratkaisevaa merkitystä.
Lausunnonpyytäjän ensimmäisen reklamaation mukaan lausunnonpyytäjän huono kassatilanne ja ylimääräisten yhtiövastikkeiden kerääminen oli ilmennyt lausunnonpyytäjälle 24.3.2023. Neuvosto katsoo, että lausuntopyynnön mukainen taloushallintoa koskeva asia oli siten ainakin pääosin ilmennyt lausunnonpyytäjälle 24.3.2023.
Lausuntopyynnön mukaan isännöintisopimus oli päättynyt 31.12.2023, eikä asiassa ole esitetty, että edellä mainitut menettelyt olisivat ilmenneet tämän jälkeen. LVI-saneerauksen arkkitehtisuunnittelua ja piirustusten digitointia (lausuntopyynnön kohta 1) ja taloushallintoa (lausuntopyynnön kohta 4) koskevien isännöintiyrityksen menettelyjen osalta lausuntopyyntöä ei ole toimitettu neuvostolle 12 kuukauden kuluessa menettelyn ilmenemisestä.
Neuvosto toteaa, että neuvoston sääntöjen 10 §:n mukainen erityisen painava syy arvioidaan yksittäistapauksittain ja sitä harkittaessa on otettava huomioon muun muassa se, että kysymys on poikkeuksesta pääsääntöön, jonka vuoksi sen hyväksymiseen on suhtauduttava lähtökohtaisesti pidättyvästi. Erityisen painavana syynä voi lähtökohtaisesti tulla kysymykseen esimerkiksi isännöintiyrityksen menettelyn poikkeuksellisen merkittävä taloudellinen intressi tai törkeä eettisten ohjeiden vastaisuus.
Neuvosto katsoo, ettei LVI-saneerauksen arkkitehtisuunnittelua ja piirustusten digitointia (lausuntopyynnön kohta 1) ja taloushallintoa (lausuntopyynnön kohta 4) koskevien isännöintiyrityksen menettelyjen osalta ole ilmennyt neuvoston sääntöjen 10 §:n mukaista erityisen painavaa syytä lausuntopyynnön käsittelemiselle. Neuvosto ei voi siten tutkia lausuntopyyntöä edellä mainittujen menettelyjen osalta, vaan lausuntopyyntö on jätettävä niiden osalta käsittelemättä.
Muiden lausuntopyynnön menettelyjen osalta asiassa ei ole ilmennyt neuvoston sääntöjen 10 tai 11 §:n mukaista syytä, joiden perusteella lausuntopyyntö tulisi jättää käsittelemättä. Neuvosto käsittelee lausuntopyynnön muiden lausuntopyynnön menettelyjen osalta.
Julkisivukorjauksen yhteydessä tehty koristeaiheen puhdistus (lausuntopyynnön kohta 2)
Neuvosto katsoo lausuntopyynnön, vastauksen ja muun selvityksen perusteella selvitetyksi, että lausunnonpyytäjän rakennuksen koristeaiheen kunnostaminen oli ollut osa julkisivun korjausurakkaa ja että kunnostustavaksi oli päätetty sen maalaaminen.
Katujulkisivu- ja vesikattourakan vastaanottotarkastus oli pidetty 25.11.2021 ja siihen oli osallistunut muiden ohella lausunnonpyytäjän hallituksen silloinen puheenjohtaja ja isännöitsijä. Vastaanottotarkastuksen pöytäkirjan mukaan seuraavana keväänä tehdään koristeaiheen maalaus. Esitetyn selvityksen perusteella hallituksen tuolloinen hallitusta vastaanottotarkastuksessa 25.11.2021 edustanut puheenjohtaja oli eronnut hallituksesta 20.4.2022 ja sittemmin menehtynyt.
Esitetyn selvityksen mukaan urakan projektinjohtaja oli tiedustellut lausunnonpyytäjän hallitukselta ja isännöitsijältä 11.5.2022, että maalataanko koristeaihe ja hallitus oli ilmoittanut kantanaan 15.5.2022, että koristeaihe maalataan. Lausunnonpyytäjän hallituksen kanta koristeaiheen maalaamisesta oli tämän perusteella ollut selvä projektinjohtajalle ja isännöitsijälle. Edellä mainitun ja vastaanottotarkastuksen 25.11.2021 pöytäkirjan kirjauksen perusteella, jonka mukaan koristeaihe maalataan, ei voida katsoa, että koristeaiheen kunnostamisesta laserpuhdistuksella olisi sovittu vastaanottotarkastuksessa 25.11.2021.
Katujulkisivu- ja vesikattourakan jälkitöiden vastaanottotarkastuksen 15.6.2022 pöytäkirjan mukaan tarkastukseen ei ollut osallistunut isännöitsijän ja projektinjohtajan lisäksi lausunnonpyytäjän hallituksen jäsentä. Asiassa ei ole ilmennyt, että lausunnonpyytäjän hallitusta olisi pyydetty osallistumaan tarkastukseen. Tarkastuksen pöytäkirjan mukaan koristeaiheen maalauksen osalta oli sovittu lisätyönä tilattava laserpuhdistus. Asiassa ei ole esitetty, että jälkitöiden vastaanottotarkastuksen pöytäkirja olisi toimitettu lausunnonpyytäjän tietoon.
Esitetyn selvityksen mukaan lausunnonpyytäjän hallituksen jäsen oli todennut 8.7.2022 isännöitsijälle ja muille hallituksen jäsenille, että koristeaihe pitäisi puhdistaa tai maalata, jos puhdistus ei riitä, ja isännöitsijä oli vastannut, että koristeaihe tullaan puhdistamaan heinä-elokuun aikana. Isännöitsijä oli todennut lausunnonpyytäjän hallitukselle edelleen 7.9.2022, että koristeaiheesta tullaan rapsuttamaan aiemmat maalauskerrokset pois ja tämän jälkeen lakataan. Lausunnonpyytäjän hallituksen ei voida tämän perusteella katsoa hyväksyneen laserpuhdistusta kunnostustavaksi tai tulleen isännöitsijän 7.9.2022 toteama huomioon ottaen edes tietoiseksi siitä.
Esitetyn selvityksen perusteella koristeaihe oli tullut kunnostaa maalaamalla ja lausunnonpyytäjän hallituksen kanta 15.5.2022 sen kunnostamisesta maalaamalla oli ollut selvä myös isännöitsijälle ennen sen kunnostusta. Tästä huolimatta jälkitöiden vastaanottotarkastuksessa 15.6.2022, johon lausunnonpyytäjän hallitus ei ollut osallistunut, oli vastoin lausunnonpyytäjän hallituksen kantaa päätetty tilata lisätyönä koristeaiheen laserpuhdistus. Neuvosto katsoo, että isännöitsijä oli menetellyt lausunnonpyytäjän hallituksen selvänä pidettävän ohjeistuksen vastaisesti. Helsingin kaupungin rakennuskonservaattorin kunnostustöiden suorittamisen jälkeen 3.10.2023 ilmoittamille kannanotoille ei voida antaa asiaan vaikuttavaa merkitystä arvioitaessa isännöitsijän menettelyä kesällä 2022.
Isännöitsijän edellä todettu kesällä 2022 tapahtunut menettely oli tapahtunut ennen nyt voimassa olevien isännöinnin eettisten ohjeiden voimaantuloa 1.2.2023, minkä vuoksi voimassa olevat eettiset ohjeet eivät voi tulla sovellettavaksi isännöintiyrityksen kesällä 2022 tapahtuneen menettelyn osalta. Kesällä 2022 voimassa olleiden vuoden 2008 ”Hyvä isännöintitapa: Isännöinnin eettiset ohjeet” -nimisten isännöinnin eettisten ohjeiden mukaan isännöintiyrityksen tulee toimia muun muassa huolellisesti ja tilaajan edun mukaisesti, avoimesti tilaajan hankinnoissa sekä edistää avoimuutta ja suhtautua viestintään myönteisesti. Isännöintiyritys oli ollut sidottu myös näihin eettisiin ohjeisiin, koska se oli ollut Isännöintiliitto ry:n jäsenyritys myös vuonna 2022.
Neuvosto katsoo, että isännöintiyritys on hoitanut tehtäväänsä hallituksen ohjeistuksen ja asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 17 §:n 1 momentin vastaisesti antamatta tietoa siitä lausunnonpyytäjän hallitukselle, eikä isännöintiyritys ole siten toiminut aikaisemmin voimassa olleiden eettisten ohjeiden mukaisesti huolellisesti ja tilaajan edun mukaisesti, avoimesti tilaajan hankinnoissa tai suhtautuen viestintään myönteisesti.
Isännöinnin veloitukset (lausuntopyynnön kohta 3)
Lausuntopyynnön, vastauksen ja isännöintisopimuksen mukaan isännöintiyrityksellä on oikeus veloittaa lausunnonpyytäjältä erikseen muun muassa kokouspalkkioita. Lausuntopyyntö on tältä osin yksilöimätön siten, ettei neuvosto tai isännöintiyritys voi sen perusteella arvioida, ovatko isännöintiyrityksen erillisveloitukset joltakin osin lausunnonpyytäjän ja isännöintiyrityksen välisen sopimuksen tai hyväksyttyjen hinnastojen vastaisia.
Eettisten ohjeiden mukaan isännöintiyrityksen tulisi kertoa hinnoitteluperusteistaan selkeästi ja mahdollisista erillisveloituksen hintojen muutoksista tulisi sopia taloyhtiön kanssa. Neuvosto katsoo, ettei isännöintiyritys ole lausuntopyynnön ja vastauksen perustella tuonut hinnoitteluperusteitaan ja mahdollisia erillisvelvoitusten hintojen muutoksia lausunnonpyytäjän tietoon vuoden 2012 jälkeen, eikä mahdollisia muutoksia voida katsoa tuodun lausunnonpyytäjän hyväksyttäväksi eettisten ohjeiden mukaisesti tai muutoin. Isännöintiyrityksen ei voida siten katsoa kertoneen hinnoitteluperusteistaan riittävän selkeästi. Isännöintiyrityksen menettelyn voidaan katsoa olevan tältä osin jossain määrin isännöinnin eettisten ohjeiden 2. kohdan (kertoo palveluista ja hinnoitteluperusteista selkeästi) vastaista.
Sitoutuminen isännöinnin eettisiin ohjeisiin (lausuntopyynnön kohta 5)
Lausuntopyynnön ja vastauksen perusteella neuvosto katsoo selvitetyksi, että isännöintiyritys ei ollut tuonut 1.2.2023 voimaan tulleita isännöinnin eettisiä ohjeita lausunnonpyytäjän hallituksen tietoon ennen isännöintisopimuksen päättymistä 31.12.2023. Isännöintisopimus oli ollut voimassa 11 kuukautta eettisten ohjeiden voimaantulon jälkeen, ja isännöintiyrityksellä oli ollut tuona aikana velvollisuus huolehtia ja toimia aktiivisesti siten, että lausunnonpyytäjän hallitus olisi tietoinen eettisistä ohjeista. Isännöintiyrityksen menettely on siten ollut eettisten ohjeiden 7. kohdan (huolehtii parhaansa mukaan siitä, että tilaaja tuntee isännöinnin eettiset ohjeet) vastaista.
Lausuntopyynnön muut asiat
Isännöintiyrityksen mukaan kaikki suunnittelua ja kilpailutusta koskevat asiakirjat oli toimitettu lausunnonpyytäjälle, eikä lausuntopyynnöstä tai lausunnonpyytäjän lisäselvityksestä ilmene riittävän yksilöidysti, mitkä asiakirjat olivat jääneet sen mukaan toimittamatta. Lausuntopyynnön ja vastauksen perusteella ei voida siten arvioida, että isännöintiyritys olisi tältä osin toiminut tältä osin eettisten ohjeiden 5. tai 12. kohdan vastaisesti.
Muita lausuntopyynnössä esille tuotuja yksittäisiä isännöintiyrityksen menettelyjä on pidettävä siinä määrin yleisluontoisina, että niihin ei voida ottaa kantaa tämän lausuntopyynnön käsittelemisen yhteydessä. Lausuntopyynnön liitteinä on toimitettu hyvin laajaa ja osin lausuntopyynnön mukaisiin menettelyihin liittymätöntä selvitystä, joka ei ole omiaan edistämään lausuntopyynnön mukaisten asioiden asianmukaista selvittämistä. Asiassa ei ole ilmennyt mitään sellaista, josta voitaisiin päätellä isännöintiyrityksen menettelyn liittyneen sen kykyihin ja resursseihin lausunnonpyytäjän toimeksiannon hoitamisessa, muiden isännöintialan toimijoiden kunnioitukseen tai harmaan talouden torjuntaan, minkä vuoksi isännöintiyrityksen menettelyä ei voida pitää eettisten ohjeiden 8., 11. tai 12. kohdan vastaisena.
Seuraamus
Isännöintiyrityksen koristeaiheen kunnostusta ja isännöinnin eettisten ohjeiden tunnettuutta koskevat menettelyt olivat olleet edellä todetuilla tavoin eettisten ohjeiden vastaista. Myös isännöinnin veloituksia koskevaa menettelyä on pidetty jossain määrin eettisten ohjeiden vastaisena. Neuvosto katsoo, ettei tapausta voida isännöintiyrityksen menettelyjen luonne huomioon ottaen pitää lievää vakavampana. Huomautusta on siten pidettävänä riittävänä seuraamuksena isännöintiyrityksen eettisten ohjeiden vastaisesta menettelystä.
Päätös on yksimielinen.
Koska lausunto on vapauttava, ei toimijan nimeä julkaista neuvoston sääntöjen 15 §:n perusteella