IEN 9/2024

Tiivistelmä:

Neuvosto totesi, että isännöintiyrityksen toiminta oli ollut eettisten ohjeiden 7. kohdan (huolehtii parhaansa mukaan siitä, että tilaaja tuntee isännöinnin eettiset ohjeet) vastaista. Neuvosto harkitsi kokonaisuutena oikeaksi, että isännöintiyritykselle ei tule antaa seuraamusta. Sen sijaan neuvosto katsoi oikeaksi kehottaa isännöintiyritystä toimimaan aktiivisesti ja varmistamaan, että asunto-osakeyhtiön hallitukset ovat isännöinnin eettisistä ohjeista tietoisia. Kaikkia lausuntopyynnössä esitettyjä menettelyitä ei voitu käsitellä, koska lausuntopyyntöä ei ollut toimitettu neuvostolle 12 kuukauden kuluessa menettelyn ilmenemisestä, eikä käsillä ollut neuvoston sääntöjen 10 §:n mukaista erityisen painavaa syytä lausuntopyynnön käsittelemiselle. Lisäksi osaa menettelyistä ei voitu arvioida, koska niitä ei ollut riittävällä tavalla perusteltu / yksilöity.

Lausuntopyynnön pääkohdat:

Lausunnonpyytäjä oli pyytänyt Isännöinnin eettisen neuvoston lausuntoa siitä, onko isännöintiyritys menetellyt seuraavien eettisten ohjeiden kohtien vastaisesti: 1. Toimii huolellisesti ja asunto-osakeyhtiön edun mukaisesti, 2. Kertoo palveluistaan ja hinnoitteluperusteistaan selkeästi, 3.Toimii avoimesti asunto-osakeyhtiön hankinnoissa ja käyttää hankintaverkostoa asunto-osakeyhtiön eduksi, 5. Edistää avoimuutta ja suhtautuu viestintään myönteisesti, 7. Huolehtii parhaansa mukaan siitä, että tilaaja tuntee isännöinnin eettiset ohjeet, 8. Ottaa vastaan vain omien kykyjen ja resurssien mukaisia toimeksiantoja, 10. Ylläpitää ja kehittää isännöinnin arvostusta, 11. Kunnioittaa isännöintialan muita toimijoita ja kilpailee reilusti.

Isännöintiyritys ei ollut läpikäynyt isännöintisopimusta ja sen palvelusisältöä säännöllisesti, eikä myöskään läpikäynyt uusia veloitusperusteita. Isännöintiyritys oli poistanut yksipuolisesti isännöintisopimukseen kuuluvia palveluita.

Isännöintiyritys oli kieltäytynyt järjestämästä vuoden 2023 varsinaista yhtiökokousta hallituksen kokouksessa sovittuna ajankohtana, ja ilmoittanut ainoastaan, että ajankohtaa tulee siirtää.  Isännöintiyritys oli laskuttanut tehtävistä, joita lausunnonpyytäjä ei ollut tilannut tai joiden erillislaskutusta hallitus ei ollut hyväksynyt. Lisäksi oli laskutettu kohtuuttomasti tuntiperusteisesti tehdyistä töistä, eikä näistä ollut esitetty riittävän yksityiskohtaisia selvityksiä. Isännöintiyritys oli käyttänyt monissa tilanteissa omia teknisiä isännöitsijöitä ja töiden valvojia oman lisälaskutuksen kasvattamiseksi, eikä ollut välttämättä kilpailuttanut muita toimijoita.  

Isännöintiyritys oli viivytellyt vastauksissaan eikä ollut hoitanut lupauksista huolimatta mm. tonttivesiselvitystä loppuun asti. Isännöintiyritys ei ollut läpikäynyt tai tiedottanut hallitusta alan päivitetyistä eettisistä ohjeista.

Isännöintiyrityksen johtohenkilö oli käyttäytynyt asiattomasti ja epäluotettavasti yhteistyössä hallituksen kanssa sekä antanut alan toiminnasta huonon kuvan. Kyseinen henkilö oli aiemmin toiminut lausunnonpyytäjän isännöitsijänä, mutta palautteen perusteella henkilöisännöitsijää oli vaihdettu vuonna 2016. Tilalle tullut henkilö oli aiheuttanut toiminnallaan yhtiölle taloudellista haittaa. Viimeisimmän isännöitsijän toiminta oli ollut hyvin epäluotettavaa mm. erillisveloituslaskujen suhteen.

Uusi isännöintitoimisto oli isännöinnin vaihdoksen 1.6.2023 yhteydessä joutunut käyttämään paljon aikaa selvittääkseen aineistoja ja niiden sisältöjen oikeellisuutta. Isännöintiyritys oli toimittanut osittain epäasiallisen ja välinpitämättömän vastauksen 13.2.2024 toimitettuun selvityspyyntöön.

Vastauksen pääkohdat:

Isännöintiyritys kiisti lausuntopyynnössä esitetyt väitteet.

Isännöintiyritys oli aina toiminut huolellisesti ja lausunnonpyytäjän edun mukaisesti. Eettisiä ohjeita ja hyvää isännöintitapaa oli noudatettu. Kaikki toimet oli dokumentoitu asianmukaisesti.

Palveluhinnasto oli tullut käyttöön vuonna 2015. Hinnasto oli ollut hallituksella jatkuvasti käytössä ja muutoksista oli tiedotettu, joten päivitykset olivat hallituksen tiedossa. Lausunnonpyytäjällä isännöinnin osuus hoitokustannuksista oli pysynyt lähes samalla tasolla 10 vuotta säännöllisen kuluhallinnan, -valvonnan ja tehtyjen säästötoimien ansiosta. Lausunnonpyytäjän talous oli vahvistunut kyseisten vuosien aikana.

Isännöintiyritys ei ollut kieltäytynyt yhtiökokouksen järjestämisestä keväällä 2023, vaan kyse oli ollut ajankohdan siirrosta. Ajankohta ei ollut ollut isännöitsijälle mahdollinen päällekkäisen aikavarauksen vuoksi. Tästä huolimatta hallitus oli halunnut pitää yhtiökokouksen itse haluamanaan aikana, vaikka ajankohtaa olisi voitu siirtää. Yhtiölle ei ollut tullut ylimääräisiä kustannuksia kokouksesta.

Lausuntopyynnön perusteluissa ei ollut yksilöity, mitä erillislaskutusta tarkoitetaan, joten asiaan ei voitu ottaa tarkemmin kantaa. Yleisellä tasolla hallinnon toteutuneet kulut olivat vuosittain olleet linjassa yhtiökokouksessa käsiteltyihin ja hyväksyttyihin budjetteihin ja mitään budjetteihin sisältymätöntä kohtuutonta laskutusta ei ollut ollut. Lausunnonpyytäjän kanssa oli joka vuosi käyty laajat budjetit sekä talousarviovertailut lävitse. Hyväksyessään budjetin, oli hallitus myös hyväksynyt budjettiin sisältyvät hallinnon ja isännöinnin muut kulut.

Osakehuoneistorekisteriselvityksen laskutus vuonna 2022 oli tehtyä selvitystyötä lakisääteistä osakehuoneistorekisteriin siirtoa varten, josta oli tiedotettu hallitusta ja yhtiötä useana vuonna. Sähköisen huoneistotietojärjestelmän (HTJ) siirron selvityksessä oli tarkistettu mm. yhtiön osakastietoja, omistustietoja ja yhtiöjärjestystietoja, jotta varsinainen rekisteriin siirtäminen oli voitu toteuttaa sujuvasti vuonna 2023.

Lausuntopyynnön perusteluissa ei myöskään ollut yksilöity, mitä sellaisia tilanteita oli ollut, joissa olisi käytetty omia teknisiä isännöitsijöitä ja töiden valvojia oman lisälaskutuksen kasvattamiseksi. Tällaisia väitettyjä tilanteita ei ollut ollut. Isännöintiyhtiön hankintaprosessi oli ollut täysin avoin ja läpinäkyvä. Kaikki peruskorjaus­ ja urakkatoimet ja isommat hankinnat oli aina kilpailutettu. Isännöintiyhtiö oli edistänyt avoimuutta ja suhtautunut viestintään myönteisesti. Kaikki tiedotteet ja kokouspöytäkirjat oli jaettu osakkaille ajallaan ja selkeästi. Vuosittaiset kunnossapitotoimet oli tilattu huoltoyhtiöltä normaalisti alan käytännön mukaisesti. Valvojat urakkahankkeissa olivat olleet ulkopuolisia toimijoita. Pienet tekniset selvitykset ja työt oli tehty teknisen isännöitsijän tai huoltomiehen toimesta, hallituksen päätösten mukaisesti.

Lausuntopyynnön perusteluissa ei ollut yksilöity, mihin kysymyksiin tai yhteydenottopyyntöihin vastaamisessa oli viivytelty. Kaikkiin kysymyksiin oli vastattu kohtuullisessa ajassa sekä tehtäväksi sovitut asiat oli hoidettu sovitulla tavalla.

Tonttivesiliittymän selvitys oli päätetty tehdä lausunnonpyytäjän yhtiökokouksessa 8.4.2022 tehdyllä päätöksellä. Selvitystyö ei ollut helppo ja yksinkertainen, vaan tonttivesijohtojen ja -liittymän runkoselvityksessä oli ollut kolme selvitysvaihetta. Tonttivesiliittymäselvityksiin oli vastattu useita kertoja.

Uudet eettiset ohjeet olivat astuneet voimaan 1.2.2023. Isännöintitoimeksiantosopimuksen irtisanominen oli tapahtunut 28.02.2023. Uusia eettisiä ohjeita ei ollut ehditty käymään tarkemmin varsinaisessa hallituksen kokouksessa läpi ennen isännöintisopimuksen päättymistä. Aiemmista eettisestä ohjeista ja Hyvästä Isännöintitavasta isännöintiyritys oli tiedottanut ja hallitus oli ollut niistä tietoinen. Ne olivat olleet myös isännöintisopimuksen liitteenä. Isännöintiyritys oli säännöllisesti tiedottanut alan toiminnasta ja siihen liittyvistä asioista useamman kerran vuodessa.

Lausuntopyynnön perusteluissa ei ollut yksilöity, miten ja millä tavalla isännöintiyrityksen johtohenkilö olisi käyttäytynyt asiattomasti tai antanut alan toiminnasta huonon kuvan ja mitä vahinkoa tällä olisi yhtiölle aiheutettu.

Isännöinnin vaihtotilanteessa kaikkiin kysymyksiin oli vastattu ja vastaanottavalle isännöintitoimistolle oli useasti ohjeistettu, miten aineisto löytyy talouden toiminnanohjausjärjestelmästä. Aineisto oli toimitettu jopa etuajassa, koska sitä oli toimitettu jo irtisanomisaikana ennen sopimuskauden päättymistä. Yhtiöllä oli ollut paljon paperista materiaalia pitkältä ajalta, nekin oli luovutettu uudelle toimijalle suositusten mukaisessa ajassa.

Isännöintiyritys oli vastannut asetettuun aikarajaan mennessä kysymyksiin, joihin oli annettu useampia vastauksia jo aiemmin sekä hallitukselle että uudelle isännöintitoimistolle. Lähes vuosi kohteen lähdön jälkeen 12.2.2024 oli tullut selvityspyyntö, johon isännöintiyritys oli vastannut 14.03.2024, vaikka sillä ei ollut ollut kaikkea aineistoa enää käytössäkään. Muihinkin asioihin oli vastattu asiallisesti kohtuullisen ajan kuluessa.

Lausunnonpyytäjän asiakkuus oli kestänyt kaikkiaan 13 vuotta ja koko tämän ajan hallituksen puheenjohtajana oli toiminut sama henkilö. Missään vaiheessa toimeksiantosuhteen aikana lausuntopyynnössä esiin tuodut asiat eivät olleet nousseet esiin, vaan lausunnonpyytäjä oli ollut tyytyväinen isännöintiin.

Isännöinnin eettisen neuvoston antama lausunto:

Asiaan soveltuvat eettisten ohjeiden kohdat

Isännöinnin eettisten ohjeiden 1. kohdan mukaan huolellinen ja asunto-osakeyhtiön edun mukainen toiminta tarkoittaa muun muassa sitä, että isännöintiyritys toimii lainsäädännön mukaisesti, vastuullisesti ja eettisesti. Isännöintiyrityksen tulee hoitaa tehtävänsä huolellisesti ja toimia hallituksen ja yhtiökokouksen ohjeistusten ja kirjattujen päätösten mukaisesti. Isännöintiyrityksen tulee lisäksi huolehtia siitä, että voimassa olevat sopimukset ja asiakirjat ovat jatkuvasti hallituksen saatavilla ja käsitellä tarvittaessa sopimuksia hallituksen kanssa tarkemmin sekä toimia aktiivisesti ja varmistaa, että hallitus on tietoinen sopimuksista ja niiden olennaisista ehdoista.

Isännöinnin eettisten ohjeiden 2. kohdan mukaan palveluista ja hinnoitteluperusteista selkeästi kertomisella tarkoitetaan muun muassa sitä, että isännöintiyritys erittelee sopimuksessa isännöintitehtävät ja mahdolliset muut sovitut asiantuntijapalvelut sekä niiden hinnoitteluperusteet ja hinnantarkistusmenettelyn sekä sopii hallituksen kanssa mahdolliset sopimusehtojen muutokset. Sopimusmuutokset (mukaan lukien hinnantarkistukset) hyväksytään kirjallisesti tai käsitellään hallituksessa ja kirjataan pöytäkirjaan. Tilikaudella perittyjen kiinteän ja erillisveloitettavien isännöintipalkkioiden määrät tulee eritellä vähintään kerran vuodessa selkeästi. Isännöintiyrityksen tulee pitää huolta siitä, että laskutus on selkeää ja laskutettavat toimenpiteet on eritelty sekä pyrkiä toimittamaan viipymättä epäselviin laskuihin liittyvät selvitykset.

Isännöinnin eettisten ohjeiden 3. kohdan mukaan toimimisella avoimesti asunto-osakeyhtiön hankinnoissa ja hankintaverkoston asunto-osakeyhtiön eduksi käyttämisellä tarkoitetaan muun muassa sitä, että isännöintiyhtiö hoitaa kilpailutukset ja hankinnat läpinäkyvästi, huolellisesti ja asunto-osakeyhtiön edun mukaisesti sekä huolehtii siitä, että asunto-osakeyhtiö tekee isännöitsijän toimivallan rajoista ja sen ylimenevistä sopimuksista ja hankinnoista asianmukaisen päätöksen. Isännöintiyrityksen tulee tuoda avoimesti ja oma-aloitteisesti esiin lähisukulaisuus tai mahdollinen taloudellinen sidonnaisuus eri yrityksiin, sidonnaisuutta ei saa käyttää omaksi tai työnantajan hyväksi ja tarvittaessa tulee jäävätä itsensä asian käsittelyssä.

Isännöinnin eettisten ohjeiden 5. kohdan mukaan avoimuuden edistäminen ja viestintään myönteisesti suhtautuminen tarkoittaa muun muassa sitä, että isännöintiyritys vastaa sovitussa ja kohtuullisessa ajassa saamiinsa yhteydenottoihin ja antaa asunto-osakeyhtiön hallitukselle tarpeellisen tiedon hallituksen tehtävän hoitamiseksi ja pitää huolta, että hallitus pääsee helposti perehtymään taloyhtiön aineistoihin, kuten talouteen liittyvään aineistoon sekä päätös- ja sopimusaineistoon. Isännöintiyrityksen tulee tunnistaa parhaat tavat viestiä sekä tiedottaa monipuolisesti ja hallituksen kanssa sovitusti huomioiden kunkin asunto-osakeyhtiön erilaiset tarpeet. Isännöintiyrityksen tulee suhtautua myötämielisesti viestintään osakkaille ja asukkaille.

Isännöinnin eettisten ohjeiden 7. kohdan mukaan isännöintiyritys huolehtii parhaansa mukaan siitä, että tilaaja tuntee isännöinnin eettiset ohjeet, jolla tarkoitetaan muun muassa sitä, että isännöintiyritys huolehtii siitä, että isännöinnin eettiset ohjeet ovat helposti hallituksen saatavilla ja käy ne tarvittaessa hallituksen kanssa läpi tarkemmin sekä toimii aktiivisesti ja varmistaa, että hallitus on isännöinnin eettisistä ohjeista tietoinen. 

Isännöinnin eettisten ohjeiden 8. kohdan mukaan omien kykyjen ja resurssien mukaisella toimeksiantojen vastaanottamisella tarkoitetaan muun muassa sitä, että isännöintiyrityksen tulee jo sopimuksentekovaiheessa ottaa huomioon asunto-osakeyhtiön tarpeet ja ominaisuudet omien resurssien näkökulmasta sopimuksentekovaiheessa ja huolehtia siitä, että resurssit riittävät sopimusvelvoitteiden ja lakisääteisten velvoitteiden täyttämiseen sopimuksen voimassaoloaikana. Isännöintiyrityksen tulee hoitaa asunto-osakeyhtiön asiat huolellisesti ja pitää asunto-osakeyhtiölle antamansa lupaukset.

Isännöinnin eettisten ohjeiden 10. kohdan mukaan isännöinnin arvostuksen ylläpitämisellä ja kehittämisellä tarkoitetaan muun muassa sitä, että isännöintiyritys edustaa ammattikuntaa kunnialla ja ylpeydellä, käyttäytyy asiallisesti ja kunnioittavasti ja toimii luottamuksellisesti ja rehellisesti.

Isännöinnin eettisten ohjeiden 11. kohdan mukaan isännöintialan muiden toimijoiden kunnioittamisella ja reilulla kilpailulla tarkoitetaan muun muassa sitä, että isännöintiyritys hoitaa isännöinnin vaihtotilanteet yhteistyössä ja ammattimaisesti, eikä aiheuta haittaa kilpailijalle tai asunto-osakeyhtiölle sekä toimittaa isännöinnin vaihtotilanteissa asunto-osakeyhtiön kaikki tiedot kuukauden kuluessa sopimuksen päättymisestä helposti siirrettävässä muodossa, jollei muuta ole sovittu.

Asian arviointi ja johtopäätökset

Lausuntopyynnön käsittely ja menettelyjen ilmeneminen

Lausuntopyynnön kohteena oleva isännöintiyritys on ollut Suomen Isännöintiliitto ry:n jäsenyritys 31.12.2023 saakka. Isännöintiyritys oli isännöintisopimuksessaan sitoutunut noudattamaan HIT (Hyvä Isännöintitapa) -ohjeita, jotka ovat nykyisiä eettisiä ohjeita aiemmin voimassa olleet eettiset ohjeet, ja joihin on viittaus neuvoston sääntöjen 1 §:ssä. Neuvosto otti toimivaltaisuutta koskevassa päätöksenteossaan huomioon sen, että lausuntopyynnössä esitetyt menettelyt olivat pääosin kohdistuneet siihen aikaan, kun isännöintiyritys oli vielä ollut Suomen Isännöintiliitto ry:n jäsen sekä sen, että isännöintiyritys oli sitoutunut isännöintisopimuksessaan HIT-ohjeisiin. Asiassa huomioitiin lisäksi se, että isännöintiyritys ei esittänyt toimivallan osalta väitteitä. Lausunnonpyytäjän hallitus on neuvoston sääntöjen 9 §:n mukaisesti päättänyt pyytää lausuntoa isännöintiyrityksen menettelystä.

Neuvoston sääntöjen 10 §:n mukaisesti lausuntopyyntö on toimitettava neuvostolle 12 kuukauden kuluessa menettelyn ilmenemisestä tai 12 kuukauden kuluttua isännöintisopimuksen päättymisestä, jos menettely ilmenee sen päättymisen jälkeen. Määräaikoja vanhemmat tapaukset edellyttävät erityisen painavaa syytä.

Lausuntopyyntö on toimitettu neuvostolle 31.5.2024 ja isännöintisopimus on päättynyt 31.5.2023. Menettelyn on näin ollen tullut ilmetä 31.5.2023 jälkeen.

Neuvosto katsoo selvitetyksi, että lausuntopyynnön ja vastauksen sekä liiteaineiston mukaan seuraavat menettelyt ovat ilmenneet aiemmin kuin 31.5.2023.:

• uudet veloitusperusteet ja niiden läpikäynti (ilmoitettu sähköpostein ja liitehinnastoin mm. helmikuussa 2015, helmikuussa 2019, huhtikuussa 2020, marraskuussa 2022, joten ovat olleet todettavissa aiemmin kuin 31.5.2023)
• muutos kokousosallistumisesta veloittamisessa (ilmoitettu liitehinnastoin mm. joulukuussa 2014 ja helmikuussa 2019, maaliskuussa 2022)
• kevään 2023 yhtiökokouksen järjestäminen (ilmennyt viimeistään 21.3.2023, kun asiasta ilmoitettu)
• erillislaskutukset, niiltä osin kuin viitattu yksilöityihin erillislaskutuksiin (HTJ-selvittelyt, lasku ja selvityspyyntö marraskuussa 2022, tonttivesiselvitykseen liittyvä lasku, josta on lausuntopyynnön liitteenä olleen selvityspyynnön mukaan reklamoitu ennen isännöintisopimuksen päättymistä eli se on ilmennyt ennen 31.5.2023)

Edellä mainittujen menettelyjen osalta lausuntopyyntöä ei ole toimitettu neuvostolle 12 kuukauden kuluessa menettelyn ilmenemisestä. Neuvostolle ei ole esitetty ja asiakirjoista ei ole todettavissa, että edellä mainitut menettelyt olisivat ilmenneet isännöintisopimuksen päättymisen jälkeen. Näin ollen niiden osalta käsittely edellyttäisi erityisen painavaa syytä.

Neuvosto toteaa, että erityisen painava syy arvioidaan yksittäistapauksittain ja sitä harkittaessa on otettava huomioon muun muassa se, että kysymys on poikkeuksesta pääsääntöön, jonka vuoksi sen hyväksymiseen on suhtauduttava lähtökohtaisesti pidättyvästi. Erityisen painavana syynä voi lähtökohtaisesti tulla kysymykseen esimerkiksi isännöintiyrityksen menettelyn poikkeuksellisen merkittävä taloudellinen intressi tai törkeä eettisten ohjeiden vastaisuus.

Neuvosto katsoo, ettei edellä mainittujen menettelyjen osalta ole ilmennyt neuvoston sääntöjen 10 §:n mukaista erityisen painavaa syytä lausuntopyynnön käsittelemiselle. Neuvosto ei voi siten tutkia lausuntopyyntöä edellä mainittujen menettelyjen osalta, vaan lausuntopyyntö on jätettävä niiden osalta käsittelemättä.

Muiden lausuntopyynnön menettelyjen osalta asiassa ei ole ilmennyt neuvoston sääntöjen 10 tai 11 §:n mukaista syytä, joiden perusteella lausuntopyyntö tulisi jättää käsittelemättä. Neuvosto käsittelee lausuntopyynnön muiden lausuntopyynnön menettelyjen osalta.

Toimii huolellisesti ja asunto-osakeyhtiön edun mukaisesti

Lausuntopyynnön mukaan isännöintiyritys ei ollut hoitanut lupauksista huolimatta tonttivesiselvitystä loppuun asti. Lausuntopyynnöstä ja muista asiakirjoista ei kuitenkaan käynyt ilmi se, mitä loppuun asti hoitamisella tarkoitetaan.

Neuvosto ei voi ottaa kantaa yksilöimättömiin väitteisiin eikä näiden osalta myöskään arvioida sitä, milloin menettelyt ovat ilmenneet. Isännöintiyrityksen antaman vastauksen ja sen liitteiden perusteella neuvosto katsoo kuitenkin selvitetyksi, että isännöintiyrityksen toimesta on mm. tehty tonttivesiselvityksen edellyttämää selvitystyötä, LVI-havainnekuva sekä muistio ja sanallinen selvitys liittymästä ja sulusta.

Muilta osin lausuntopyynnössä esitetyt, tähän eettisten ohjeiden kohtaan liittyvät asiat ovat ilmenneet yli 12 kk ennen lausuntopyynnön tekemistä ja niiden käsittelemiseksi ei ole ollut erittäin painavaa perustetta.

Asiassa esitetyn perusteella ja edellä mainittu huomioiden isännöintiyrityksen menettelyn ei voida katsoa olleen eettisten ohjeiden 1. kohdan (huolellinen ja asunto-osakeyhtiön edun mukainen toiminta) vastaista.

Kertoo palveluistaan ja hinnoitteluperusteistaan selkeästi

Tämän kohdan osalta lausuntopyynnössä oli esitetty osin yksilöimättömiä väitteitä mm. erillislaskutuksesta. Neuvosto ei voi ottaa kantaa yksilöimättömiin väitteisiin eikä näiden osalta myöskään arvioida sitä, milloin menettelyt ovat ilmenneet.

Lausuntopyynnössä yksilöidyt erillislaskutukset (HTJ-selvittelyt ja tonttivesiselvitys) ovat ilmenneet yli 12 kk ennen lausuntopyynnön tekemistä ja niiden käsittelemiseksi ei ole ollut erittäin painavaa perustetta.

Asiassa esitetyn perusteella ja edellä mainittu huomioiden isännöintiyrityksen menettelyn ei voida katsoa olleen eettisten ohjeiden 2.kohdan (kertoo palveluistaan ja hinnoitteluperusteistaan selkeästi) vastaista.

Toimii avoimesti asunto-osakeyhtiön hankinnoissa ja käyttää hankintaverkostoa asunto-osakeyhtiön eduksi

Tämän kohdan osalta lausuntopyynnössä oli esitetty ainoastaan yksilöimätön ja tarkemmin perustelematon väite siitä, että monissa tilanteissa oli käytetty omia teknisiä isännöitsijöitä ja töiden valvojia mm. oman lisälaskutuksen kasvattamiseksi ja muita toimijoita ei välttämättä ollut kilpailutettu. Neuvosto ei voi ottaa kantaa yksilöimättömiin väitteisiin eikä näiden osalta myöskään arvioida sitä, milloin menettelyt ovat ilmenneet.

Asiassa esitetyn perusteella ja edellä mainittu huomioiden isännöintiyrityksen menettelyn ei voida katsoa olleen eettisten ohjeiden 3. kohdan (toimii avoimesti asunto-osakeyhtiön hankinnoissa ja käyttää hankintaverkostoa asunto-osakeyhtiön eduksi) vastaista.

Edistää avoimuutta ja suhtautuu viestintään myönteisesti

Tämän ohjekohdan osalta lausuntopyynnössä oli esitetty yleisluontoinen väite siitä, että isännöintiyritys oli viivytellyt vastauksissa lausunnonpyytäjän hallituksen kysymyksiin / yhteydenottopyyntöihin sekä antanut epäasiallisen ja välinpitämättömän vastauksen 13.2.2024 toimitettuun selvityspyyntöön.

Neuvosto ei voi ottaa kantaa yksilöimättömiin väitteisiin eikä myöskään arvioida sitä, milloin menettelyt ovat ilmenneet.

Neuvosto toteaa, että isännöintiyritykselle 13.2.2024 toimitettu selvityspyyntö koskee toisaalta erillisveloituksia, joista on mainittu tonttivesiselvitys ja HTJ-selvitykset, ja toisaalta isännöinnin vaihtotilanteeseen liittyviä epäselvyyksiä, joita on jouduttu selvittämään uuden isännöintiyrityksen toimesta. Neuvosto toteaa, että reklamaatiovastaus on annettu 14.3.2024 eli noin kuukausi selvityspyynnön jälkeen. Neuvosto toteaa, että kyseisessä tapauksessa vastausaikaa voidaan vielä pitää kohtuullisena. Neuvosto toteaa myös, että sähköpostitse on annettu vastaukset esitettyihin kysymyksiin siltä osin kuin se on ollut mahdollista, ottaen huomioon sen, että kaikki aineisto ei enää ole ollut isännöintiyrityksen käytössä.

Neuvosto toteaa, että sähköpostin loppuosaa (viittaus ammattitaitoon ja laskuttamattomiin suoritteisiin) ei ole muotoiltu parhaalla mahdollisella tavalla. Neuvosto ei kuitenkaan pidä kyseistä muotoilua eettisten ohjeiden 5 kohdan (edistää avoimuutta ja suhtautuu viestintään myönteisesti) vastaisena.

Huolehtii parhaansa mukaan siitä, että tilaaja tuntee isännöinnin eettiset ohjeet

Lausuntopyynnön ja vastauksen perusteella neuvosto katsoo selvitetyksi, että isännöintiyritys ei ollut tiedottanut lausunnonpyytäjää uusista isännöinnin eettisistä ohjeista. Uudet eettiset ohjeet ovat tulleet voimaan 1.2.2023 ja isännöintisopimus on päättynyt 31.5.2023.

Isännöintiyrityksen menettely on tältä osin ollut eettisten ohjeiden 7. kohdan (huolehtii parhaansa mukaan siitä, että tilaaja tuntee isännöinnin eettiset ohjeet) vastaista. Isännöitsijän on isännöintisopimuksen irtisanomisesta huolimatta hoidettava sopimuksen mukaiset tehtävät sopimuskauden loppuun asti. 

Ottaa vastaan vain omien kykyjen ja resurssien mukaisia toimeksiantoja

Tämän kohdan osalta lausuntopyynnössä oli esitetty tarkemmin perustelematon väite siitä, että aiemman isännöitsijän tilalle tullut, ennen sopimuksen päättymistä toiminut henkilöisännöitsijä oli aiheuttanut toiminnallaan yhtiölle taloudellista haittaa.

Neuvosto ei voi ottaa kantaa perustelemattomiin ja yleisluontoisiin väitteisiin eikä näiden osalta myöskään arvioida sitä, milloin menettelyt ovat ilmenneet.

Asiassa esitetyn perusteella ja edellä mainittu huomioiden isännöintiyrityksen menettelyn ei voida katsoa olleen eettisten ohjeiden 8. kohdan (Ottaa vastaan vain omien kykyjen ja resurssien mukaisia toimeksiantoja)vastaista.

Ylläpitää ja kehittää isännöinnin arvostusta

Tämän kohdan osalta lausuntopyynnössä on esitetty tarkemmin perustelematon väite siitä, että isännöintiyrityksen johtohenkilö olisi käyttäytynyt asiattomasti ja epäluotettavasti yhteistyössä hallituksen kanssa sekä antanut alan toiminnasta huonon kuvan sopimuksen päättymiseen asti.

Neuvosto ei voi ottaa kantaa perustelemattomiin ja yleisluontoisiin väitteisiin eikä näiden osalta myöskään arvioida sitä, milloin menettelyt ovat ilmenneet.

Asiassa esitetyn perusteella ja edellä mainittu huomioiden isännöintiyrityksen menettelyn ei voida katsoa olleen eettisten ohjeiden 10. kohdan (Ylläpitää ja kehittää isännöinnin arvostusta) vastaista.

Kunnioittaa isännöintialan muita toimijoita ja kilpailee reilusti

Lausuntopyynnön, vastauksen ja muun asiassa esitetyn selvityksen perusteella asiassa on katsottava selvitetyksi, että isännöintisopimuksen päättymisen 31.5.2023 jälkeen isännöintiyritys oli toimittanut sähköisen aloitusaineiston 16.5.2023, luovuttanut avaimet hallituksen puheenjohtajalle 30.5.2023 sekä ilmoittanut lopun aineiston, sisältäen välitilinpäätöksen, olevan noudettavissa 5.7.2023. Sähköpostitse oli toimitettu lisäksi lainaosuuslaskelmat poikkeamineen sekä vastattu sähköautojen lataamista ja eräiden huoneistojen omistusosuuksia koskeviin kyselyihin. Neuvosto katsoo, että ainakin osa lausunnonpyytäjän tiedoista oli toimitettu eettisten ohjeiden mukaisesti kuukauden kuluessa sopimuksen päättymisestä ja loputkin aineistot vain hieman yli kuukauden kuluessa.

Neuvosto toteaa, että lausuntopyynnön liitteenä olevan listan mukaisesti selvittelytyötä oli jouduttu tekemään eritoten liittyen lainaosuuslaskelmiin ja rahoitusvastikkeisiin. Neuvosto toteaa myös, että asiassa esitetyn perusteella paperista aineistoa on ollut paljon, jolloin sen läpikäymiseen kuluu aikaa. Aineiston oikeellisuudesta ei ole esitetty yksilöityjä tietoja, joten tältä neuvosto ei voi ottaa asiaan kantaa.

Siitä huolimatta, että isännöintiyritys oli toimittanut yksittäisiä tietoja uudelle isännöitsijälle joitain päiviä eettisten ohjeiden mukaisen kuukauden määräajan jälkeen, neuvosto katsoo, ettei isännöintiyrityksen menettelyä voida kokonaisuutena vielä pitää eettisten ohjeiden 11. kohdan (kunnioittaa isännöintialan muita toimijoita ja kilpailee reilusti)vastaisena.

Seuraamus

Isännöintiyrityksen toiminta on ollut edellä todetuilla tavoin eettisten ohjeiden 7. kohdan (huolehtii parhaansa mukaan siitä, että tilaaja tuntee isännöinnin eettiset ohjeet) vastaista. Muilta osin isännöintiyrityksen menettelyjen ei ole katsottu olleen eettisten ohjeiden vastaista. Kaikkiin lausuntopyynnössä esitettyihin menettelyihin ei ole voitu ottaa kantaa, koska ne ovat olleet yksilöimättömiä ja/tai perustelemattomia tai ne ovat ilmenneet yli 12 kk ennen lausuntopyynnön tekemistä.

Neuvosto harkitsee isännöintiyrityksen eettisten ohjeiden vastaista menettelyä ja asiassa esitettyä selvitystä kokonaisuutena arvioituaanoikeaksi, että isännöintiyritykselle ei tule antaa seuraamusta. Sen sijaan neuvosto katsoo oikeaksi kehottaa isännöintiyritystä toimimaan aktiivisesti ja varmistamaan, että asunto-osakeyhtiön hallitukset ovat isännöinnin eettisistä ohjeista tietoisia.

Päätös on yksimielinen.

Koska lausunto on vapauttava, ei toimijan nimeä julkaista neuvoston sääntöjen 15 §:n perusteella.